房地產策劃部工作計劃|房地產策劃部工作計劃（精選11篇）

房地產策劃部工作計劃（精選11篇）。

■ 房地產策劃部工作計劃 ■

20xx年是我們***集團房地產企業發展非常重要的一年，對于一個剛剛踏入集團房地產企業合約部的新人來說，也是一個充滿挑戰，機遇與壓力的開始的一年。為了我要調整工作心態、增強責任意識、服務意識，充分認識并做好***集團房地產企業合約部的工作。為此，在集團房地產企業的同事熱心幫助下，我逐步認識合約部的基本業務工作，也充分認識到自己目前各方面的不足，為了按時按質完成合約部的工作任務，我訂立了以下年度工作計劃：

一、明確一年中工作任務安排

1、在第一季度，熟悉企業的規章制度和基本業務工作。在第一季度，以業務學習為主，由于節后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業務知識，認真學習企業得規章制度，與企業人員充分認識合作。同時，理解企業設立合約部工作要求，明確合約部部門職能，清楚合約部工作任務，制定好合約部工作流程。同時本人通過合約部業務的接觸，使我對企業合約部的業務有了更好地了解，以便于工作起來更加得心順手。

2、在第二季度的時候，企業已正式走上軌道，建寧路項目和鄭和項目市場會迎來一個小小的高峰期，在對業務有了一定了解熟悉得情況下，根據企業發展戰略及×××經營管理目標責任書的要求，組織編制部門目標責任制；工作業績考核、專項考核。綜合協調企業內部各部門的合同工作，制訂合約管理制度，負責項目合作商務談判、企業重大合同的起草及商務談判，合同的審查、核查、簽訂、監督執行，處理合同糾紛，合同統計，審核合同付款。法律顧問的聯絡、管理及合同的管理工作，建立合約臺帳。

3、第三季度的“十一”“中秋”雙節，市場會給后半年帶來一個良好的開端，此時我會伙同企業其他員工竭盡全力為企業進一步發展做出努力。

4、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加上各項銷售工作開展，我相信工作最繁忙的時間

二、對合同涉及法律事項認真把關

1、要求有關各個部門送一份合同復印件到合約部存檔，比如工程部，銷售部，原部門還是留存自己的合同，拿來復印作為合約部門的臺帳留存。

2、從法律角度審查合同合法性，保障企業合法權益。我們企業的合同都要走流程，我來可以幫助別的部門在OA流程外先審核把握。合同的外在形式主要是合同的表述質量，這些質量基本上與法律規定沒有太大的關系，而是語言文字功底、邏輯推理能力、整體思維能力的綜合體現。它是合同內容的載體和外在體現形式，雖然不是直接的法律問題但同樣會直接產生不利的法律后果。認真審查合同的四個方面的內容：合同主體是否合法，合同形式是否合法，合同內容是否合法、合同訂立程序是否合法。只有合法的合同才能受到法律的保護，才能依法實現自己的目的。如果合同違法，就可能被認定為無效，不但不能達到簽訂合同的預期目的，還可能受到法律的制裁。因此，合同內容是否合法，是企業合同審查中最重要的內容。進行合同內容合法性審查應當重點審查合同內容是否損害國家、集體或第三人的利益；是否有以合法形式掩蓋非法目的的情況，是否損害社會公共利益，是否違反法律法規的規定。這幾種情況是《合同法》明確規定合同無效的情況，也是企業簽訂合同中經常會發生的情況。

3、單位目前在做兩個房地產項目，一個叫建寧路項目，一個叫鄭和項目，都是商業地產加SOHO類型的。建寧路目前還在做地下室工程，鄭和項目已出正負零。都在做內部認購，鄭和明年可能會開盤銷售。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好工作，并根據市場變化及時調節我部的工作思路，爭取把工作業績做到最大化。

三、認真做好媒體投放評估小組工作

我負責該小組的主要工作，積極配合分管領導工作，認真做好具體工作事情，嚴格及時地審核策劃廣告部門在媒體上投放的效果，對與策劃有關的合同簽訂履行的審核，在簽合約付錢的時候，對具體工作內容的考察，了解這個廣告做的是否有意義，到時要形成個投放效果的意見，為領導作決策提供科學準確的意見。

四、制訂學習計劃

房地產市場不停的變化不斷調整經營思路的工作，學習對于負責合約工作的人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力保證。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。有關房地產的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆。

五、加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識

企業為我提供了一個適合的職位、一個適宜的環境、一種團結協作的氛圍、一個能吸取、能發揮，能實現自身價值的平臺，我定潔身自愛、從小事做起，向集團的優秀員工和團隊學習，向集團的各級領導學習，做好企業的員工；積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。

六、完成領導交辦的其他任務

以上，是我對20xx年的一些設想，可能還很不成熟，希望領導指正。火車跑的快還靠車頭帶，我希望得到企業領導正確引導和幫助。展望20xx年，我會更加努力、認真負責的去對待每一個業務，相信自己會完成新的任務，能迎接20xx年新的挑戰。

■ 房地產策劃部工作計劃 ■

一、工作目的

(1)、前期組建渠道部各個組織構架。

(2)、制定拓客地圖，尋找、洽談目標客戶單位和群體；

(3)、調查客戶群體的購買實力和購買誠意度，并進行綜合評估；

(4)、搜集客戶的相關情況，洽談合作方式、活動方式、優惠方式；

(5)、將最新的銷售信息、銷售政策及時傳遞給渠道人員（小蜜蜂與渠道專員）；

(6)、保持與客戶的維護與聯系，最終以邀約上訪到促進成交為主。

二、工作思路

大客戶組成員首先聯系大客戶單位的關鍵人物，要求此關鍵人物在大客戶單位上具有一定的威信，能有效的組織相關群體參與活動，并對群體的購買行為產生一定影響，如商會主席，國有企業工會主席、辦公室主任、企業高層管理人員、政府機關要員、辦公室主任等。在大客戶單位關鍵人物的介紹下，了解大客戶單位的購房需求情況和活動范圍；在大客戶單位關鍵人物引薦下與員工或工作人員進行交流，并組織針對大客戶單位的小型產品推介會。大客戶組的成員經常和關鍵人物取得聯系，了解對方的最新動態。關鍵人物也將根據其單位最終成交的套數，獲得不同級別的購房優惠、現金及其他方式的獎勵。

三、拓展目標

（1）、結合本項目客戶拓展主要目標―商會、各類國有企業、機關事業型單位、各類建材、服裝市場私營業主、學院單位；

（2）、在9月“團購季”活動期間、針對大渡口區域內：商會、各類國有企業、機關事業型單位、各類建材、服裝市場私營業主、學院單位；進行一對一拜訪。

四、活動優惠

1、客戶團購優惠:

1）客戶單位所有的成交客戶，享受9月團購活動，享受一口價房源8500元/㎡。

四、活動時間：20xx年9月1日—20xx年9月30日

五、工作人員崗位要求

六、各階段工作安排劃分

1、大客戶單位信息搜集期20xx年5月1日—5月30日

(1)、大客戶工作人員對商會、大型廠礦、學校、行政機關、銀行單位進

行摸底、評估工作；

(2)、圈定目標團體單位，進行初步洽談；

(3)、大客戶工作人員搜集大客戶單位的相關信息，如：該單位的員工數

量、近期內是否有自建房計劃、自建房的規模如何、單位的整體購

買力以及單位內部是否有集體活動等；

(4)、每個大客戶單位限找一名關鍵人物協助工作。該人員應熟知該單位

情況，有一定的影響力及號召力，有一定的決策權，如：資料架的擺放、了解該單位的集會時間等；

(5)、對該大客戶單位進行綜合評估，了解該大客戶單位的購買實力及購

買意向，評選出需要重點跟進的目標單位。

2、大客戶單位巡展期20xx年6月1日－7月1日

(1)、對前期評選出的單位進行重點深度發掘；

(2)、大客戶工作人員與該單位關鍵人物聯系，協商進一步合作事宜；

(3)、保持與關鍵人物的聯系，隨時掌握大客戶單位的動向及各種活動，

并及時向管理人員反饋；

(4)、根據該單位的具體情況及購買意向，向大客戶組管理人員申請舉辦

產品說明會；

(5)、大客戶組工作人員應協助產品說明會的組織協調工作；

3、大客戶單位簽約7月1日以后

(1)、確定與商會、大型廠礦等大客戶單位的活動方案并按時間節點實施；

(2)、收集大客戶單位團購數量；

(3)、協助跟進大客戶的選房簽約工作；

(4)、保持與大客戶單位的聯系，進行大客戶關系維護；

(5)、根據工作情況，準備新的合作活動和新一輪大客戶單位的選點籌備工作。

七、大客戶單位（初定，拓展工作中進行增補）

八、具體工作安排

（1）工作安排

（2）物料清單準備

■ 房地產策劃部工作計劃 ■

為更好地執行本部門職能，充分調動內部能動性并協調與其他部門和各分站的聯系，本部對05—XX年度工作開展的總安排如下。

部長（xx）職責：

1、負責策劃下學期總的活動。

2、加強與外聯部合作，與其共同協商，為聯系兄弟學?；蚶澲鄳刂贫ㄖ贫ǚ桨?。

3、協調各分站與總站的活動，及時借鑒分站的經驗，推廣至全校。

副部長（xx）職責：

1、做好總站的上傳下達工作，及時將老師及站長的意見和建議按各部門情況組織分配后交辦公室統籌。

2、干事的考核和管理以及會議記錄，將每次總站組織的活動及時進行總結并上傳到心理在線網站。

3、負責策劃案后期的文字組織和編輯工作。

副部長（xx）：

1、協助各分站根據其學院特點作好活動的規劃書，若活動舉辦的較成功，將其推廣到全校。

2、負責與各分站組織策劃部的聯系及具體的上傳下達工作。

■ 房地產策劃部工作計劃 ■

一、部門職責：

聯系、協調各部門人員，策劃協會大小型活動，負責每次大小型活動、協會會議的事前場地布置及事后場地清理。

二、成立目的：

提高組織策劃部的成員的組織策劃能力,理論與實踐相結合的能力，培養大家嚴謹周密的組織策劃思維，提高大家的工作效率，更好地服務于口協，以及提高各方面的綜合能力。

三、具體安排：

（一）在招新期間做好部門宣傳，招收新干事準備，吸收更多有才之士加入組織策劃部。

（二） 招干結束后，做好部門內部協調溝通，組織部門內部活動，增進內部成員溝通了解，建立融洽關系，同時讓他們了解組織策劃部工作。

（三） 邀請一些有經驗的人員對組織策劃部成員進行策劃書寫作培訓，并以近期活動為例進行實際寫作，為培訓結果及時反饋。 組織部門成員積極參與協會大小型活動，主動與協會各部門成員交流，務必在最短的時間內與其他部門人員有效溝通，方便以后的工作安排在協會舉辦活動時，按各部門職責，合理調度各部門人員

（四） 每個成員在每次活動前都必須擬定一份策劃書，也可以幾個成員為一組集體商討交一份，然后內部評估綜合所長做出一份最好的作為本次活動最終策劃。

（五） 每次活動完成，要求成員們交一份工作總結，反思，收獲。 鼓勵干事踴躍發表意見，在實際中觀察他們各方面的能力，加以培養 部門內部定期聚餐或者舉行外出活動，還會不定期組織與其他協會社團的相關部門進行經驗交流。四內部成員規范：

１、部門成員須認真學習學生社團聯合會章程及策劃部工作手冊，培養良好的責任感、歸屬感和組織紀律性，在工作中注意自身的形象，對外樹立良 好的部門形象。

２、策劃部每位成員須謹記部門口號“做最團結的策劃部”，與同事融洽 相處，互幫互助，發揚團隊精神，并保持合理正當的競爭。

３、充分發揮自己的創新思維及策劃能力，針對大大小小的活動，按質按量上交策劃書，策劃書應具備創新思想及可行性。

４、應積極參加學生社團聯合會和部門會議及活動，不得以不合理的借口缺席或遲到早退，會議時須遵守會場紀律。

５、部長要不斷提高自身素質修養和專業能力，嚴于律己，做到以德服人，并主動為干事創造各種形式的業務能力培訓的機會，讓干事能夠在各方 面得到提升。

６、干事應積極主動地配合部長完成各項工作，并本著謙虛誠懇的態度向前輩們和同仁請教，在學習中不斷進步，提高自身的專業水平和綜合素質。在時間和

條件允許的情況下，協助其他部門成員更好地開展工作。

五、活動規劃

１、九月本部門成員內部活動，旨在增進了解彼此熟悉，更好地溝通與合作。

２、十月

初邀請有經驗人員進行策劃書寫作培訓。 十月中上旬在協會內部進行部門聯誼，以便以后的

活動開展 十月中旬組織與其他協會組織策劃部聯誼進行經驗交流。 十一月部門外出活動 十

二月每人上交一份工作總結 每次活動的策劃書撰寫:策劃韶風杯的活動流程,舞臺布置,四校

聯

誼活動安排組織策劃部篇二：策劃部計劃書20xx—20xx學年第二學期大學生職業生涯規劃研究 協會工作計劃

轉眼間，這個學期伴隨著我們辛苦的勞作，時間一下子就到了期末。在這個學期，我們

職協在院團委、各級領導老師、主席團的領導下，我們職協順利完成了我們的每項活動，會

員對我們協會也十分的相信。每個人都喜歡不斷追求進步，不斷發展自己。所以，為了我們協會的更好發展，未雨綢

繆是必需的，所以我們有必要在這個時候做出下個學期的工作計劃。 以下是我們策劃部下學期的工作計劃：20xx年3月：協會內部聯誼時間：1—3周（具體時間待定）內容：以外出春游的形式進行，在某個地方游玩，玩游戲 20xx年4月：會員活動

時間：4月中旬（具體時間待定） 內容：職業生涯規劃之訪談節目為了讓職協的會員在新的學期有的氣象，同時早點確定職業目標并為之奮斗。職協特別邀請了獲得“廣東省職業生涯規劃”大賽一等獎的魏少容同

學（暫定）參加本次的訪談節目。流程包括：魏少容同學談論職業生涯規劃的重要性，她參加比賽的感受和收獲，展示她的職規策劃書，自由提問（中間可加游戲環節） 20xx年5月：簡歷封面設計大賽（競標成功的話） 時間：5月中旬（具體時間待定） 內容： 包括初賽；參賽者的培訓；決賽 面對全校的同學（主要針對大三），舉行下一屆的簡歷封面設計大賽。備選方案：專屬于職協的文化節，即在一個星期內或一段時間內舉行一系列的活動。 20xx年6月：干部歡送會

時間：6月初（具體時間待定）內容：

在這金色6月陽光的照耀下，我們曾今的日夜相伴的同事即將離開我們，奔赴人生中新

的征程。此時此刻，我們唯有感謝，感謝師兄師姐們在三年的付出，感謝師兄師姐們孜孜不

倦的刻苦工作，感謝師兄師姐們對師弟師妹的'耐心栽培??與此同時，我們將會秉承師兄師姐

們的心愿，無怨無悔的做好本責工作，使我們的協會更上一層樓。千言萬語終凝為一句肺腑

之言：一路有你，你我情系天涯，一路有你，你我天涯比鄰！ 流程：播放我們自己拍的視頻，游戲環節，表演，游戲（可一起外出吃飯）篇三：活動策劃部計劃書 文檔 大學生校園網絡管理委員會20xx-2012學年度第一學期工

作

計

劃 活動策劃部目錄

一、策劃第一屆校園網頁設計大賽 ..................... 3二、組建部內工作小

組 ..................................... 4 三、加強組織內部的各部之間交

流 .................... 4 四、做好遇到特殊情況的應急準備 .................... 4 五、

積 極 配合好各個部門的工作 ...................... 5 六、如何起到學生干部的帶頭作

用 ........................... 5 七、其

他 ........................................................... 6 工作計劃

在學校領導和教師的關懷下，在各部的努力工作與配合下，大學生校園網絡管理委員會

在去年的工作中取得了豐碩成果，為全校各公寓開通校園網打下了堅實的基礎，使我校校園

網的工作更加順利，并順利的度過了校園網絡管理委員會的輝煌的第一年。一個強大的組織，

離不開有好的規劃,因此，為完成本學期的目標和任務，活動策劃部本學期有以下的計劃： 一，設計并完成好第一屆校園網頁設計大賽。

1） 在20xx年的 10月30日到11月27日為校園網頁設計大賽，由于這是校園網絡管

理會舉辦的第一屆全校級的活動，有很多領導和學生會參與進來，所以一定要認真細致的做

好這項工作。

2） 策劃書已經基本完成，我們會在今后的幾天認真細致的修改每一處細節，并虛心吸

取其他人的意見。

3） 會按照策劃書上的方案，積極協調其他部門的工作。

4） 做好我部的本職工作并積極配合其他各部工作，完成本次的校園網頁設計大賽。

二 ，組 建 部 內 工 作 小 組 。

1） 根據部內委員的不同特長和愛好，將其分成兩個小組。

2） 一個小組主要負責策劃，另一個小組主要負責組織和協調其他部門的工作，當然，

兩個小組也會相互幫助。

3）小組之間也可以進行競賽，輸得一組將會給贏得一組一些小小的獎勵，通過這個計劃，

會在我建立起一種互相學習，爭創完美活策的氛圍。

三 ，加 強 組 織 內 部 的 各 部 之 間 交 流 。

1） 可以舉辦一個組織內部的競賽， 各部委員積極參加，增強各部之間的聯系。

四 ，做 好 遇 到 特 殊 情 況 的 應 急 準 備 。

1） 組織內部的成員應該團結互助，不要出現不和諧的因素。

2） 當委員之間出現不和諧的因素，應積極的和各部的部長聯系，若部長之間出現矛盾，

要大事化小，小事化無，實在不行，與主任老師聯系。

3） 當委員犯一些錯誤時，不要先急著責備，問清具體情況，在做下一步的解決方法，

部長應積極幫助委員改正錯誤。 五，配合好各個部門的工作，使我們大學生校園網絡管理委員會這個大家庭更有凝聚力，

更加團結的共同完成校園網的工作使命。

1）在其他部門工作缺少人手時，我們應主動去幫助他們更快的完成工作任務。

2）積極配合各部的工作，在閑暇時可以幫助其他部門完成任務，有條不紊的讓我們的工作更加順利，更加有組織性，有紀律性。 六，除了做好我活動策劃部的本職工作外，我們每 個人作為學生干部都應該起一定的積極作用。

1） 在同學們遇到問題找到我們時我們應該耐為篇四：策劃部招新策劃書重慶科技學院社聯策劃部20xx-2011學年度招新計劃書

一．策劃書前言：

這又是新的一個學期，伴隨著一個學年度工作的結束，科院社聯策劃部即將迎來部門招

新。本次招新，我們本著吸納優秀人才，維持部門可持續發展為目標，將秉承著公正、公平、

公開的原則進行策劃部的招新。

二．招新意義：

充滿活力，洋溢熱情的新生，是部門積極有效發展的根本保證。一個好的組織機構不能

是一成不變的，需要新的血液。只有保持這種更替，這個組織才能長期的存在，健康的發展。

三．策劃部簡介：

（一） 部門職能：

社聯策劃是一種獨特的管理職能，它是幫助社聯及社團建立并經實踐后完善各種制度和

方案，是社團活動的核心，主要負責社團各項活動的策劃和組織：包括活動背景，活動目的，

活動形式，活動主題，活動時間、地點，活動執行細則，活動工作分工，活動執行進度表，

活動經費預算等。

四．招新要求：

語言得體，自信，思維敏捷，應變和溝通能力較強，有毅力和責任心，以及一定的組織

策劃能力與創新精神。其中，突出強調作為團隊一員的合作精神和組織紀律性，有自我奉獻

精神和團結互助精神。

五．招新對象：10級新生為主，歡迎其他渴望進入策劃鍛煉的有志之士

六．招新具體安排：

（一） 時間安排：

初定為兩輪面試，初試與九月二三日下午一點舉行， 復試與二四日下午一點舉行。

（三） 工作流程：

1． 咨詢：

學院將有各個部門統一安排的招新咨詢時間和咨詢點。部門應準備好招新報名表。

2． 場地申請：

3． 第一輪：

招新人數：參加初試的一半人數 考察重點：側重考察禮貌、語言問題和應變能力，著

裝和儀表問題將作為參考因素選拔方式：面試

第二輪：

招新人數：30人左右

考察重點：面試態度和組織紀律性 選拔方式：面試

兩輪注意問題：避免新生專業聚集現象，同時考慮最終成員的差異性（一個有創造力的

部門應當兼收并蓄，容乃各種類型人才）

4． 錄取

錄取原則：第一輪表現優異者進入第二輪，第二輪表現優異切適合策劃工作者最終錄取。

面試主要看溝通能力，對工作的熱情程度，說話做事的沉穩度，和作為組織一員的組織紀律

性，注意個人才能。最終錄取的同學不一定是最優秀的，但要是最適合的。

七．后期培訓：

（一） 培訓概述：錄取的新干事要經過為期一個月的培訓，以了解策劃部的各項職能，

熟悉以后的工作，同時這一個月也作為新干事的試用期。在這段期間內，要通過外聯部長和

副部長的綜合評比，最終決定是否予以留下。

（二）培訓內容：

主要針對策劃部門干事需具備的更多的是綜合能力，具體表現在口頭表達能力，為人處

事的能力，還有最關鍵的是看你對學生會工作的態度，對于一個新人來說，你進去社團后都

是做最底層的活，有的東西不是你會不會做，而是你肯不肯做，所以踏實認真的態度是最重

要的。

至于策劃，你需要懂的是最基礎的東西，比如策劃書包括哪部分的內容，一份活動策劃

案的寫法，這些都是最基本最必須的。

（三）培訓時間：

選取合適的部門例會時間。

（四）人員安排：

培訓可邀請上一屆策劃部長或副部長，亦可邀請校策劃部有經驗的同事或者本部門部長

或副部長，同時支持邀請院校有經驗老師甚至社會上優秀的策劃人物。

（五）培訓方式：

可選擇講課培訓或者其他教學方式 重慶科技學院社聯策劃部

20xx-9-22篇五：公關策劃部工作計劃書 物理與電子信息學院公關策劃部 20xx-2012下學年工作 計 劃

團支書 學生會 公關策劃部20xx.3.21公關策劃部的主要職責是促進學生會各部的溝通和聯系，保證學生會的高效運作，擴大

學生會的影響，及時傳播、反饋信息，為學生會的橫向發展提供條件和參考意見，舉辦相關

公關類活動等。我部隸屬于我院學生會，平時主要舉辦我部特色活動，同時協助學生會其他

兄弟部門進行相關工作。

本學期中，現本部共有四名成員，分別為：部長一名，副部一名，干事兩名。在上學期

工作中，我部主要承辦了迎新晚會中“禮儀小姐的選拔和校學生會公關策劃部“金話筒主持

人大賽”的初賽。

在本學期中，我部將繼續努力，本著“服務全院同學”的理念，明確職責，力求創新，

依靠集體，集思廣益。同時加強本部成員的素質教育，以身作則，在同學面前展現良好的面

貌。在工作中，也會加強宣傳引導，充分調動同學們的主人翁意識，提高思想覺悟，調動廣

大同學的積極性。與此同時，我部將繼續協助其他兄弟部門的工作，全心全意服務于廣大院

■ 房地產策劃部工作計劃 ■

一、 市場分析 目前**在深圳空調市場的占有率約為2。8*左右，但根據行業數據顯示近幾年一直處于洗牌階段，品牌市場占有率將形成高度的集中化。根據公司的實力及20xx年度的產品線，公司20xx年度銷售目標完全有可能實現。20xx年中國空調品牌約有400個，到20xx年下降到140個左右，年均淘汰率32*。到20xx年在格力、美的、海爾等一線品牌的圍剿下，中國空調市場活躍的品牌不足50個，淘汰率達60*。20xx年度LG受到美國指責傾銷；科龍遇到財務問題，市場份額急劇下滑。新科、長虹、奧克斯也受到企業、品牌等方面的不良影響，市場份額也有所下滑。日資品牌如松下、三菱等品牌在20xx年度受到中國人民的強烈抵日情緒的影響，市場份額下劃較大。而**空調在廣東市場則呈現出急速增長的趨勢。但深圳市場基礎比較薄弱，團隊還比較年輕，品牌影響力還需要鞏固與拓展。根據以上情況做以下工作規劃。

二、 工作規劃

根據以上情況在20xx年度計劃主抓六項工作：

1、 銷售業績

根據公司下達的年銷任務，月銷售任務。根據市場具體情況進行分解。分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的銷售目標分解到各個系統及各個門店，完成各個時段的銷售任務。并在完成任務的基礎上，提高銷售業績。主要手段是：提高團隊素質，加強團隊管理，開展各種促銷活動，制定獎罰制度及激勵方案（根據市場情況及各時間段的實際情況進行）此項工作不分淡旺季時時主抓。在銷售旺季針對國美、蘇寧等專業家電系統實施力度較大的銷售促進活動，強勢推進大型終端。

2、 K/A、代理商管理及關系維護

針對現有的K/A客戶、代理商或將拓展的K/A及代理商進行有效管理及關系維護，對各個K/A客戶及代理商建立客戶檔案，了解前期銷售情況及實力情況，進行公司的企業文化傳播和公司20xx年度的新產品傳播。此項工作在10月末完成。

■ 房地產策劃部工作計劃 ■

自密集的宏觀調控政策出臺，房地產市場在5、6、7月以價換量的的勢頭下開始成交量大增，又從8月開始成交量開始震蕩在停滯在下半年，也在媒體的“助力”下，大環境的市場在成交量然后慢慢萎縮，房價的優惠幅度加強活動開始頻頻出現在媒體廣告中，所有的確定的、隱性的剛需消費人群被全面的海量信息包圍，二線、三線城市房地產市場的樓盤出現大幅度的價格戰。

行業苦行下的樓市：

仍存有購買能力和剛需的客群也在開發商的降價和力度加強的促銷下，從一開始的“持幣觀望，還沒到底”的理念，慢慢的理性接受這個市場。從理論上最壞的時機正在過去，此后將會維持在一個微利、甚至在成本之間波動的態勢。穩健的剛需客戶群也在開發商的以價格、品質、配套、服務的理念下市場的信心慢慢的恢復了。在這幾年的整個市場的震蕩和盤整慢慢結束，整個市場的格局也會得到很大的改變，整個市場的格局會以大品牌、大理念、大服務、大口碑的品牌公司和知名企業慢慢會占領這個市場的份額。個人估計：形勢將會向大公司一面倒方面發展，但有待時間考驗。

需求分析:

行業上升期。地產行業還是穩步看好，主要取決于市場的資金充裕程度。重要的政府政策以及銀行寬松的貨幣政策將會推動行業迅速上升發展，但是暴利時代以及過去，黃金10年后將來會迎來白銀10年，不過隨著市場的發展消費者將會對樓盤注重品牌、品質、口碑、以及價格，才是將來客戶的選擇模式。

為此，我們對未來市場環境進行樂觀與悲觀的預測，并擬定預案；（悲觀部分，另做闡述）

第一部分：銷售部署

一、存量解讀

依照公司的銷售要求，結合目前經濟環境與樓市近況，錦江半島在20xx年度主要面臨殘酷的市場環境與項目操作模式錯誤的兩個重大問題，同時加上前期項目的眾多問題，銷售任務的完成將變得更加困難。目前剩余商品房住宅情況

公寓樓住宅剩余207套合計面積：29700.58㎡左右均價：8折7500元左右共計：2.22億左右均價：8.5折7900左右共計：2.35億左右

均價7.5折7000左右共計：2億左右(以此為推廣價格）

二、目標解讀

20xx年度要完成銷售任務指標必須具備2個條件：（以下意見需要提倡7.5折的價格支撐來完成）

1、前提：20xx年度市場能迅速回暖，項目及房產政策有利好消息，讓市場看到希望與信心銷售將有望突破。

2、考慮到目前市場前提未能具備的情況下，需要靠大量投入廣告成本來進行推廣。建議在20xx年度廣告推廣銷量占40%，在利用目前現有的社會資源圈層營銷和分銷來達成銷售，非常樂觀的估計，如能完成總體量的30%，在上門客戶占30%。

結合目前市場現狀，項目推廣能否順利進行在很大程度上取決于20xx年度大的經濟環境的發展形勢,依據原先對市場的判斷，對20xx年度的營銷任務做如下大致安排：按完成可銷售住宅總量的125-140平方占有總量70%作為銷售最底值控制，即住宅145套，在145套的基礎上完成70%共計100套總銷售金額1億（非回款量），爭取在此基礎上突破，頂層躍層34套除外，不在我銷售方案以內。

各計劃銷售任務分解與物業銷售安排：

第二部分：營銷階段劃分及推廣費用分配

常規房地產廣告投入占銷售額的1.5%——2%，依據公司制定的計劃另做計劃暫時按照1%來計算。

根據項目特性和工程進度，本項目的營銷階段、工作周期及推廣費用安排如下：

各階段工作事項

因為該階段正好跨越春節，春節過后為傳統的銷售淡季，因此建議該階段在推廣上重點考慮做好硬件配套的完善，同時利用宣傳增強市場對項目的信心?？紤]到口碑傳播在目前該區域內的重要作用，建議迅速建立起來老客戶營銷機制。

在產品上銷售上，除了繼續消化原由的客戶以外。建議對項目部分實行銷控，鎖定21號樓不予以銷售，縮小市場供給量，從而規避目前市場覺得我司項目嚴重滯銷、大量退房的判斷。同時為下階段小高層的上市打下基礎。

該階段為21號小高層的推出階段，在營銷上重點考慮結合項目的進度的活動營銷，同時利用各個節點及事件的事件營銷。在宣傳推廣上該階段與上一階段均是廣告投入的密集期。為達到對鄉鎮客群的有效覆蓋，作好各個重點鄉鎮的公益性活動宣傳。在項目的推出的同時建議推出一些頂低的特價優惠戶型來吸引一些特定客戶群。同時也有利于樓盤的走量。

■ 房地產策劃部工作計劃 ■

隨著企業之間競爭態勢的發展，企業的市場觀念發生了巨大的變化，已經有越來越多的企業放棄了以往站在自身的立場上，為生產而生產的導向，開始以市場和消費者的需求為產品生產的出發點，并且在銷售活動中，也正在放棄具有"強銷"色彩的推銷觀念，轉而根據市場需求和市場需求的變化進行市場營銷活動。

企業的廣告活動原來只擔負站在企業立場上向消費者推銷產品的任務，成為企業推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費者受到了高度重視，市場分析、消費行為分析、產品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應了企業從推銷導向向營銷導向的變化。

在房地產行業，廣告策劃不僅要考慮地產開發項目的區域經濟情況、而且要考慮地產開發項目周圍的市場情況和區位情況。房地產策劃是一個龐大的系統工程，各個策劃子系統組成一個大系統，缺一不可，密切聯系，有機統一。同時它的理念、創意、手段應著重表現為超前、預見性。在市場調研階段，要預見到幾年后房地產項目開發的市場情況;在投資分析階段，要預知未來開發的成本、售價、資金流量的走向;在規劃設計階段，要在小區規劃、戶型設計、建筑立面等方面預測未來的發展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發布等方面要有超前的眼光。

另外，房地產策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產策劃自始至終要以市場為主導;二是房地產策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產策劃要造就市場、創造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產策劃方案不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時，根據其市場環境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現實的適應狀態。

房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，房地產策劃參與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，占領市場。

目前，一些房地產開發項目策劃已初步表現出以上觀念的轉變，房地產策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益?；诖?，我們小組對選出的三篇房地產策劃書進行了如下分析：

案例：《天河花園》

1、市場分析

1.1、區域市場分析

天河區位于廣州市東部，東與黃埔區相連，南瀕珠江，西南接東山區、北連白云區?？偯娣e147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區的要通。全區有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區內。天河區是廣州的科研高教區，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區內社會保障事業發展較快。

由于城市中心東移，天河區作為新興區域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區域。

1.2、定向市場分析

員村位于天河區南部，毗鄰天河公園和天河區政府，地理位置優越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發展，該外來人口越來越多，逐漸發展成了外來人口聚居地，由于天河區政府的搬遷和落成，使該區的環境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區域房地產業的發展，吸引不少在城東工作的人士在此置業安居。

1.3、項目分析

1、項目名稱：海景中心

2、項目規模：由2幢28層組成

3、推售情況：現推都景軒，海都軒的7～28層

4、宣傳主題：只交一成，即做業主

5、價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2

6、裝修標準：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)

7、優劣勢分析

⑴優勢分析

1、本項目由海景公司開發，發展商實力雄厚，能給買家充足的信心。

2、位于廣州新城市中軸線，發展潛力巨大。

3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點，交通十分便利;

4、項目以準現樓發售，增強買家信心。

5、社區配套設施較完善，有學校、醫院、市場、天河公園、*場等;

(2)劣勢分析

1、珠江新城配套設施仍然未成熟，發展尚須時日。

2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強，形象已經廣為人知。

3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。

4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;

1.4、競爭對手資料分析

對手一

1、項目名稱：僑穎苑

2、項目規模：由3幢12層及一幢9層組成

3、推售情況：現推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化

5、價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2

6、優劣勢分析

⑴優勢分析

①該樓盤已為現樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;

②價格較同區域其他樓盤為低，有競爭優勢;

③位于內街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;

⑵劣勢分析

①周邊外來人口較多，人流復雜，治安環境較差，影響買家購買心理;

②樓盤周圍環境欠佳，影響樓盤檔次;

③戶型設計一般，凸柱位較多，影響使用率;

對手二

1、項目名稱：紫林居

2、項目規模：由3幢連體9層組成

3、推售情況：現推C—H座的3～9層

4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

5、價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2

6、優劣勢分析

⑴優勢分析

①該樓盤是員村一帶為數不多的小區樓盤，且內部環境優美，易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;

③該樓盤緊靠天河新區府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;

②周邊外來人員多，且時常有治安事件發生，影響買家入住信心;

③戶型設計上有一定的不足，有凸柱現象;

1.5、項目周邊配套狀況

1、社區配套

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• 房地產合同?|?房地產財務?|?房地產財務總結?|?房地產述職報告?|?房地產策劃部工作計劃?|?房地產策劃部工作計劃

①大學：暨南大學、華師大、民族學院、廣州市環境保護學校

②中學：四十四中學、華師大附中、天華中學

③小學：昌樂小學

④銀行：中國建設銀行

⑤康體：天河體育中心、羽毛球館

1.6、項目企劃思路

由于項目為廣電成熟生活區物業，有優良的先天條件。區域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點。我們得企劃思路：

1、充分利用先天優越的交通環境

項目的交通環境較為優越，故可利用具備的先天優越的條件來諦造一個"天河中心區宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨特的品牌形象。

2、把握市場需求，迎合買家心理

隨著房地產市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產品的消費是否迎合客戶的需求。

3、營造現場舒適環境，引起客戶購買沖動

在吸引大量客流后，現場環境的好壞便是銷售能否成功的關健。項目應在規劃設計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內部環境。

4、體現"以人為本"的經營理念

面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規劃設計更加"人性化"。2、項目市場定位

2.1市場定位

員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價翻一番"。所以，本項目的區域劃歸應與珠江新城——未來新城市社區緊密掛鉤，淡化員村區域概念才是本項目獲勝的前提。結合區域市場情況和自身特點，敝司建議塑造獨特的品牌形象

——-"天河中心區宜商宜住精品公寓典范"

以此定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區域的熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。

2.2、項目形象定位

在項目形象定位上應揚長避短，抓住市民向住環境好的綠化小區的心態，帶給客戶一種"既享有成熟小區環境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現代高質素生活的實質內涵，使項目從低沉的環境氣氛中擺脫出來，從而體現項目內外環境的優越。

■ 房地產策劃部工作計劃 ■

在學校領導和教師的關懷下，在各部的努力工作與配合下，大學生校園網絡管理委員會在去年的工作中取得了豐碩成果，為全校各公寓開通校園網打下了堅實的基礎，使我校校園網的工作更加順利，并順利的度過了校園網絡管理委員會的輝煌的第一年。一個強大的組織，離不開有好的規劃,因此，為完成本學期的目標和任務，活動策劃部本學期有以下的計劃：

一、設計并完成好第一屆校園網頁設計大賽。

1）在20xx年的10月30日到xx月27日為校園網頁設計大賽，由于這是校園網絡管理會舉辦的第一屆全校級的活動，有很多領導和學生會參與進來，所以一定要認真細致的做好這項工作。

已經基本完成，我們會在今后的幾天認真細致的修改每一處細節，并虛心吸取其他人的意見。

3）會按照策劃書上的方案，積極協調其他部門的工作。

4）做好我部的本職工作并積極配合其他各部工作，完成本次的校園網頁設計大賽。

二、組建部內工作小組。

1）根據部內委員的不同特長和，將其分成兩個小組。

2）一個小組主要負責策劃，另一個小組主要負責組織和協調其他部門的工作，當然，兩個小組也會相互幫助。

3）小組之間也可以進行競賽，輸得一組將會給贏得一組一些小小的獎勵，通過這個計劃，會在我建立起一種互習，爭創完美活策的氛圍。

三、加強組織內部的各部之間交流。

可以舉辦一個組織內部的競賽，各部委員積極參加，增強各部之間的聯系。

四、做好遇到特殊情況的應急準備。

1）組織內部的成員應該團結互助，不要出現不和諧的因素。

2）當委員之間出現不和諧的因素，應積極的和各部的部長聯系，若部長之間出現矛盾，要大事化小，小事化無，實在不行，與主任老師聯系。

3）當委員犯一些錯誤時，不要先急著責備，問清具體情況，在做下一步的解決，部長應積極幫助委員改正錯誤。

五、配合好各個部門的工作，使我們大學生校園網絡管理委員會這個大家庭更有凝聚力，更加團結的共同完成校園網的`工作使命。

1）在其他部門工作缺少人手時，我們應主動去幫助他們更快的完成工作任務。

2）積極配合各部的工作，在閑暇時可以幫助其他部門完成任務，有條不紊的讓我們的工作更加順利，更加有組織性，有紀律性。

■ 房地產策劃部工作計劃 ■

一、工作背景

房地產策劃部是公司的核心部門之一，負責制定和執行公司的戰略規劃，策劃并推動房地產項目的開發和銷售工作。在過去的一年里，我們積極思考和調整策略，堅持以市場為導向，以客戶為中心，取得了一系列顯著成果。

二、市場研究與分析

我們深入研究了市場需求和競爭狀況，通過市場調研、數據分析和定期會議，掌握了客戶的購房偏好和消費能力。基于這些信息，我們制定了切實可行的銷售策略，確保項目的市場定位和銷售方向與市場需求相吻合。

三、項目規劃與設計

在項目規劃和設計階段，我們積極參與市場調研和競品分析，洞察潛在客戶的需求，以確保項目的設計和規劃能夠滿足他們的期望和需求。我們與設計團隊合作，推動高質量和創新的設計方案，為客戶提供更好的居住體驗。

四、市場推廣與營銷

策劃部在市場推廣和營銷方面發揮了重要作用。我們制定了全面的市場推廣策略，包括線上線下的宣傳渠道和活動。通過投放廣告、舉辦展覽和推出營銷活動，我們成功吸引了大量潛在客戶的關注，并實現了銷售目標。

五、項目執行與管理

我們在項目執行和管理方面積極推動協調工作，確保項目的進展和質量。我們與項目團隊密切合作，協調各個環節的工作，監督進度和效果，并及時解決項目中的問題和風險。

六、客戶服務與維護

為了提升客戶滿意度和建立良好的口碑，我們注重客戶服務和維護工作。我們建立了一個高效的客戶關系管理系統，與客戶保持密切聯系，并及時回應他們的問題和需求。我們還組織了客戶培訓和活動，增強客戶的歸屬感和忠誠度。

七、創新與發展

策劃部還致力于創新和發展，不斷探索新的房地產業務模式和增值服務。我們積極研究市場和行業的發展趨勢，提出創新的想法和建議，并與相關部門合作，推動項目的增值和持續發展。

八、團隊建設與培訓

我們注重團隊建設和人才發展，定期組織團隊活動和培訓，提升團隊的凝聚力和專業能力。我們鼓勵員工學習和成長，提供良好的晉升機會和福利待遇，吸引和留住優秀人才。

九、挑戰與展望

在過去的一年里，我們面臨了市場競爭的壓力和不確定性的因素。然而，我們通過對市場的深入分析和科學的戰略規劃，成功應對了挑戰，并取得了顯著的成績。展望未來，我們將繼續致力于提升團隊的專業能力和創新能力，加強與其他部門的合作，推動公司房地產業務的成功發展。

總結來說，房地產策劃部積極研究市場、深入理解客戶需求，制定切實可行的銷售策略，推動項目規劃與設計，開展全面的市場推廣與營銷活動，協調項目執行與管理工作，并注重客戶服務與維護。通過團隊建設與培訓，我們不僅順利應對了挑戰，也為公司的房地產業務取得了可喜的成果。我們將繼續努力，不斷創新和發展，為客戶提供更好的房地產產品和服務。

■ 房地產策劃部工作計劃 ■

一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。

市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。

房地產營銷計劃的內容

在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：

1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。

3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。

4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。

5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？

7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。

8.控制：講述計劃將如何監控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。

二、市場營銷現狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。

1.市場情勢

應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產品情勢

應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。

3.競爭情勢

主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環境情勢

應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。

1.機會與挑戰分析

經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。

2.優勢與劣勢分析

應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

3.問題分析

在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰術的確立。

四、目標

此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。

有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。

1.財務目標

每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。

2.市場營銷目標

目標的確立應符合一定的標準：

·各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。

·各個目標應保持內在的一致性。

·如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。

五、市場營銷策略

應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。

策略陳述書可以如下所示：

目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。

產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價格：價格稍高于競爭廠家。

配銷渠道：主要通過各大著名房地產代理公司代理銷售。

服務：提供全面的物業管理。

廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30％。

研究與開發：增加25％的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。

市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監視競爭者的舉動。

六、行動方案

策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答：將做什么？什么時候去做？誰去做？將花費多少？等等具體行動。

■ 房地產策劃部工作計劃 ■

房地產項目開發計劃書

敬啟者：

根據貴公司與我所李強律師的初步交流，為實現雙方進一步合作，現由我所李強律師結合我國房地產開發市場已經成熟的模式及BOT項目模式，就貴公司擬開發的A項目提出本計劃書。

一、假設案例

甲方為一家中央直屬企業，其名下現有30畝土地，土地性質為國有，甲方希望通過“招、拍、掛”方式，受讓取得該地，擬用于商業開發，但缺乏資金支持。乙公司有雄厚資金實力和可靠融資渠道，并愿意與甲方合作，乙公司的合作目的在于通過資本運作獲得必要的使得利益最大化，現雙方初步達成一致的是：甲方通過“招、拍、掛”方式保證取得該地塊的使用權，所需資金9000萬元人民幣由乙公司提供，甲方同時用自有的在某銀行1億元人民幣定期存款為乙公司提供擔保。甲、乙有能力通過政府渠道得到政府返還的地價款的80%，即9000萬元×80%=7200萬元人民幣。甲方取得的30畝土地及政府返還的地價款7200萬元人民幣，直接投入A項目開發。甲方在獲得乙公司9000萬元人民幣后授權乙公司全面負責A項目開發，A項目所需開發資金缺口由乙公司負責投入，項目開發成功后，雙方利益分配比例為3：7，即甲方獲得全部項目30%的房屋所有權或售房款，乙公司獲得全部項目70%的房屋所有權或售房款。至此，雙方合作順利結束。

二、排除條款

1、甲方能夠順利取得30畝土地的合法使用權，并將其作為A項目開發的投資；

2、甲方保證政府將地價款的80%返還并投入A項目開發且作為甲方在A項目中的投資；

3、甲方的合作是善意的，雙方合作過程未產生重大誤解或糾紛；

4、甲方除對項目開發工作進行監審外，并不實質性介入項目開發工作；

5、甲方在銀行一億元的人民幣存款是真實的、自由的，未設定他項權利。甲方董事會有權決定該款項對外提供擔保且可以取得存款行同意；

6、甲方有房地產開發經營資質且經過當年度政府建設主管部門年度審核；

7、乙公司有足夠資金支持除甲方投資外的全部項目開發所需資金，或有可靠融資渠道保證該資金能及時到位（包括先期支付給甲方的9000萬元人民幣）；

8、乙公司的投資分析是全面的、科學的，利益回報在其期待范圍內；

9、乙公司對甲方取得土地使用權及80%地價返還款的判斷是正確的；

10、乙公司確實取得了甲方關于A項目開發的全部授權，并有能力組織項目部進行具體項目開發工作；

11、乙公司有良好的商品房銷售渠道，有能力在半年內完成 80%以上商品房的銷售及回款工作；

12、甲乙雙方均對A項目開發期間國家的政策、法律，特別是房地產開發及房地產金融政策有充分的了解預判，對不可抗力所可能導致的風險有足夠的應對措施和承受能力。

三、項目開發的各階段主要法律文書、風險及風險防范

1、合作前期階段

本階段的工作將對甲乙雙方今后是否可以合作起決定性作用。為了保證雙方的合作能夠在合法、真實、善意的前提下有序進行。作為乙公司必須在合作協議簽訂前組織有經驗的人

員進行前期盡職調查，并形成下列兩份報告：

（1）《盡職調查報告》。報告的內容包括但不限于：合作方（甲方）的合作誠意，合作方的合作方法、目的，合作方擁有的項目開發必須的有關資質，合作方的資信狀況和履約能力，合作方存在的可能影響項目開發的法律糾紛或潛在的法律糾紛，合作方承諾的而歸政府擁有的政策的可靠性等。

（2）《項目可行性調研報告》。報告的內容包括但不限于：項目土地使用權成本在項目所在地土地價格中的地位，符合項目所在地城市規劃的物業的設計面積和容積率、項目開發可控制成本和因不可預見因素可能導致的預算追加，項目所在地在項目開發周期內房地產市場可能發生的變化和市場走向，在充分考慮了自方資產狀況、資金周轉期、利率水平、現金流量等因素后的融資成本及利潤回報率等。

上述二個報告是乙公司決策的依據，其重要性不言而喻。報告的錯誤將可能導致決策失誤，進而致使合作失敗。因此，乙公司的損失將是巨大的，而避免風險的唯一途徑便是力求二個報告內容的客觀、真實。

2、合作協議書的簽署到取得土地使用權證書階段

一旦就合作事項特別是合同原則達成一致，雙方應簽訂《合作協議書》并力爭盡快以甲方名義取得土地使用權證并取得政府承諾的80%的地價款返還。這一階段的主要法律文書有：

（1）、甲方與乙方簽訂A項目開發的《合作協議書》。雙方的合作由于是一種聯合開發或投資組合，法律關系復雜，合作形式相對松散，所以雙方所簽《合作協議書》將成為項目開發過程中的“憲法”?！逗献鲄f議書》的內容必須對合作者相互之間權利、義務、資金投入方面、面積分配方面、竣工后的遺留問題的處理方面、預算追加方面以及違約責任等進行明確具體約定。特別要注意的是必須同時充分考慮到各種不可預測的因素，留有充分補救的余地。不可否認這是一個較為復雜且極為重要的法律文件，該協議的不規范或未盡注意，導致的風險將是根本性的，風險的防范就在于所簽協議文本的合法性和窮盡性。

（2）、在甲方取得項目建設用地的時候，乙公司必須先期支付甲方9000萬元人民幣，甲方用于支付項目開發用地的地價，雙方要簽訂另外一份協議（暫稱《借款協議》），該協議內容可以包括“借款”性質、期限、甲方償還方式和期限、甲方提供其在銀行1億元人民幣存款質押擔保、甲方保證政府有80%地價款返還并直接投入項目建設等內容。但這里必須注意的法律障礙是，根據我國目前現行法律和政策，企業間的拆借資金行為是法律禁止的，包含這一內容的合同是無效的，因此建議用諸如將9000萬元直接約定成為乙公司的投資款但不因此改變地價返還的責任、擔保責任和利益分配比例等方式更為妥當。

（3）、在簽訂《借款協議》時，甲乙雙方同時需要簽訂擔保協議，亦可直接將擔保條款作為《借款協議》條款。無論何種方式這里要充分重視的是，甲方在銀行1億元人民幣的存款未設立他項權利，同時應取得銀行的支持，并從合同權力中享有到期優先受償權。這里可采取的保障措施較多，但無論采用何種措施，目的在于保障質押擔保的合法性和可操作性。

（4）、在上述工作結束且以甲方名義取得項目用地《土地使用權證書》后，乙公司便全權代理甲方進行項目開發全過程的各項工作，乙公司取得這一權利的依據便是甲方給乙公司的《授權書》，該《授權書》應與《合作協議書》一并簽署，其內容應包括授權范圍、授權效力、甲方授權后參與項目建設的方法、深度、授權期限及違約責任等。這一法律文書難度不再于其內容，而在于雙方對其嚴格遵守和履諾。

至此，甲乙雙方的合作便進入一個固定軌道，即按前期所簽一系列法律文書各盡其責，相互配合，通力合作，共同保證項目順利完成。應該說項目建設過程中雙方可能簽署的其他法律文書不會很多，更多的是乙公司代表甲方與第三方簽署的各種大量的合同文書，這些法律文件不在本計劃書中包括，故而略去不談。但這一階段（項目建設過程中）甲、乙雙方需要注意的是對前期簽署的法律文件的善意的履行。由于各種法律文書中可能已經設置了不可

逆轉的極為嚴重的違約責任，所以任何一方都不會輕易冒違約的風險。

四、本合作方案的可行性

本合作模式應該是一種先進理念與成熟方案的進一步結合，具有強大的優越性，從法律層面上講具有很強的可操作性。但需要注意的是，雙方應該對這一操作模式有充分的理解。同時這一模式中包含的法律關系復雜，因此在具體操作時更應在每一階段對各種風險進行防范，并且要注意合同條款本身的可操作性，由于目前采用這種模式可借鑒的成熟經驗不多，必然對項目建設的組織者能力要求更高。

五、本合作模式下雙方的利弊關系

作為甲方，由于資金缺乏，融資渠道不暢，其獨立承擔項目建設的能力受到限制，不盡快實施項目開發不僅其應獲利益無法實現，更為嚴重的是其已經取得的土地都有可能因其不在法律規定的年限內開發而被政府收回。在采用本計劃書分析的合作模式下，甲方不僅解決了資金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回報，其應承受的建設風險也因乙公司投資的不斷加大而逐步消失，從其投入與利潤的取得分析，當然利大于弊。乙公司作為一個資本運營者，在本次合作中其終極目的不是項目建設而在于通過資本運營獲得預期的利潤回報，項目建設是其資本運營過程中的一個必要階段。只要有效控制了這一階段可能存在的各種風險，準確判斷了投資行為的科學性，其投資計劃便是可行的。從前述各階段的風險控制的分析來判斷，乙公司的投資安全是可以得到保障的，但這并不排除對本計劃書分析的操作模式進行必要的修正。在投資安全有保障，預期利潤可判斷的前提下，采用本計劃書分析的合作模式進行A項目的開發便是可行的，對于乙公司而言，利弊不言自明。乙公司在A項目中唯一要注意的是事前準確分析判斷、事中科學控制。乙公司的弊或風險主要在A項目實施中的有效控制，也就是說在于人而非在于合作模式或項目本身。

六、必要的說明

1、本計劃書僅針對假設案例法律層面的可行性及合作模式各階段的風險進行分析，并提出風險控制的必要措施，并不針對項目本身各種經濟指標進行評價和分析，同時本計劃書也不針對項目建設過程中項目本身可能產生的法律問題進行分析。關于項目開發本身可能產生的法律風險我們有專業、詳盡、具體的書面分析材料，在我們雙方達成合作意向后便可提供。

2、本計劃書僅針對假設案例且排除了大量不可預知的因素，因此，本計劃書不可以套用在其他任何建設項目中，也不可以以此計劃書來判斷律師在假設案例之外的任何項目中可以發揮的作用或者衡量律師的能力。

3、考慮到乙公司與我所的合作尚未開始，本計劃書對假設案例的分析是在有關方面采取了必要的保留，這一點請乙公司充分理解，但盡管如此，本計劃書在一定程度上能夠反映我所與乙公司合作的可能性

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