優秀作文|綜合體建設工作總結(范本19篇)

綜合體建設工作總結(范本19篇)。

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漫談城市商業綜合體之一

心若水

城市商業綜合體是經濟、城市、社會發展的必然產物，是社會分工細化的需要，是區域和城市競爭力增強的重要表現形式，是房地產業高度化的重要表現形式。

綜觀目前的商業綜合體有五個發展的方向：即

1、以服務城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業綜合體。

2、以特出以休閑旅游業態為主題的城市休閑旅游的城市商業綜合體。

3、以特出服務總部經濟為重點的商業寫字樓為主體的樓宇經濟城市商業綜合體。

4、以服務知識經濟和創意地產為主的創業地產商業綜合體。

5、以服務特色主導產業為重點的特色商業綜合體。

它是傳統地產的升級版，不僅僅是開發物業那么簡單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業功能發展的需要。要了解區域商業不同層級的商業發展水平、不同商業建筑形態，它所能承載商業的功能。必須對區域商業水平有準確研判，對商業建筑形態功能匹配有清醒的定位。

城市商業綜合體是一種復合型地產，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業態之間的價值鏈，而且必須研究相互的乘數效應大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產生的城市品牌名片的效應。要從規劃、空間、工程上研究如何實現，更應該從服務、業態、支撐、可持續、時間維去考慮其的設計定位，要用文化的靈魂去賦予商業綜合體以強大的生命力。當然其是有局限的，這個局限就是當地地理位置、政治位置、經濟位置、城市位置好差和能量等級的大小。

城市的規模等級決定著商業綜合體開發是否必要，以及數量，一般每五十萬城市人口一個商業綜合體是有較強生命力的。

商業綜合體定位上對物業和業態兩個方面都必須找準支撐點，確保我們有滿意的獲利空間，未來升值潛力很大，也應該仔細選擇保留什么產權資產。要實現項目工程周期性的循環、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環，其次要實現銷售的快速循環，還要實現經營的可持續循環提升、實現我們資本的放大變現的循環。

商業綜合體項目建設，必須考慮為我們未來實現商業地產的模塊化、連鎖化、專業化、品牌化、高端化、協調化的運作。商業地產是目前地產的最高形式，要在項目建設與運轉中實現人才隊伍的壯大，核心競爭力的加強，商業地產產品品牌的形成，呼應服務于城市主導、業主主功能、主業的價值鏈，為未來綜合競爭力的打造做好基礎工作。

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2017年汽車超市城市綜合體項目可

行性研究報告

編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司

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本報告是針對行業投資可行性研究咨詢服務的專項研究報告，此報告為個性化定制服務報告，我們將根據不同類型及不同行業的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎上重新完善行業數據及分析內容，為企業項目立項、申請資金、融資提供全程指引服務。

可行性研究報告 是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領域常用的專業文檔，主要對項目實施的可能性、有效性、如何實施、相關技術方案及財務效果進行具體、深入、細致的技術論證和經濟評價，以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優方案和最佳時機而寫的書面報告。

可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投

資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。

投資可行性報告咨詢服務分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響；融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調查，在行業專家研究經驗的基礎上對項目經濟效益及社會效益進行科學預測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設進程等咨詢意見。

報告用途：發改委立項、政府申請資金、申請土地、銀行貸款、境內外融資等 關聯報告：

汽車超市城市綜合體項目建議書 汽車超市城市綜合體項目申請報告 汽車超市城市綜合體項目商業計劃書

汽車超市城市綜合體項目節能評估報告 汽車超市城市綜合體項目資金申請報告 汽車超市城市綜合體項目市場調查研究報告 汽車超市城市綜合體項目投資價值分析報告 汽車超市城市綜合體項目投資風險分析報告

汽車超市城市綜合體項目行業發展前景預測分析報告

可行性研究報告大綱（具體可根據客戶要求進行調整）第一章 總 論

1.1汽車超市城市綜合體項目概況 1.1.1汽車超市城市綜合體項目名稱 1.1.2建設性質

1.1.3汽車超市城市綜合體項目承辦單位及負責人 1.1.4汽車超市城市綜合體項目建設地點 1.2汽車超市城市綜合體項目設計目標 1.3汽車超市城市綜合體項目建設內容與規模 1.4汽車超市城市綜合體項目投資估算與資金籌措 1.4.1汽車超市城市綜合體項目建設總投資 1.4.2資金籌措

1.5汽車超市城市綜合體項目主要財務經濟指標 1.6可行性研究依據 1.7研究范圍

第二章 汽車超市城市綜合體項目建設背景

2.1宏觀形勢 2.1.1地理、歷史 2.1.2交通 2.2宏觀經濟運行

2.2.1宏觀經濟發展（GDP發展）2.2.2固定資產投資情況 2.2.3人均生產總值 2.2.4人口變化

2.3地區及行業的發展規劃 2.3.1城市總體規劃（2015—2020）2.3.2城市近期建設規劃

第三章 汽車超市城市綜合體市場分析與市場定位 3.1汽車超市城市綜合體市場分析 3.1.1汽車超市城市綜合體市場近況 3.1.2汽車超市城市綜合體市場劃分 3.1.3板塊特征分析及小結

3.1.4汽車超市城市綜合體 市場總結 3.1.5汽車超市城市綜合體項目機會分析 3.2項目市場定位

3.3汽車超市城市綜合體項目的SWOT分析 3.3.1汽車超市城市綜合體項目優勢（STRENGTH）3.3.2汽車超市城市綜合體項目劣勢（WEAKNESS）

3.3.3汽車超市城市綜合體項目機會（OPPORTUNIES）3.3.4汽車超市城市綜合體項目威脅（THREATS）3.4營銷策略 3.4.1營銷主題 3.4.2廣告創意 3.4.3營銷策略 3.4.4宣傳推廣策略 3.4.5促銷策略

第四章 汽車超市城市綜合體項目區建設條件 4.1市區域概況 4.2區域文化特色 4.3區域人居環境 4.4區域交通網絡 4.5基礎條件

4.5.1.自然及氣候條件 4.5.2.基礎設施配套建設條件

第五章 汽車超市城市綜合體項目建設方案 5.1總體規劃 5.1.1設計依據 5.1.2規劃設計構思 5.1.3指導原則 5.1.4規劃目標

5.2總平面布置及道路景觀設計 5.2.1總平面布置 5.2.2道路及景觀設計 5.2.3豎向設計 5.2.4技術指標 5.3建筑單體設計 5.3.1平面設計 5.3.2立面設計 5.4結構設計 5.4.1工程概況 5.4.2設計依據 5.4.3基礎設計 5.4.4結構選型

5.4.5主要荷載（作用）取值 5.4.6主要結構材料 5.5公用輔助工程 5.5.1給排水工程 5.5.2暖通工程 5.5.3電氣工程 5.5.4燃氣工程 5.5.5人防設計 5.5.6無障礙設計

第六章 汽車超市城市綜合體項目環境影響評價 6.1環境保護執行標準 6.2施工期環境影響分析 6.2.1施工期污染源 6.2.2施工期環境影響分析 6.3項目建成后環境影響分析 6.3.1大氣污染源分析 6.3.2水污染源分析 6.3.3環境保護措施 6.4公眾參與

第七章 汽車超市城市綜合體項目勞動安全衛生與消防 7.1衛生防疫 7.2消防

7.2.1消防給水系統 7.2.2防排煙系統 7.2.3電氣消防

第八章 汽車超市城市綜合體項目節能節水措施 8.1節能 8.1.1設計依據

8.1.2能源配置與能耗分析 8.1.3節能技術措施 8.2節水

8.2.1水環境

8.2.2綠化景觀用水節水 8.2.3節水器具應用 8.3太陽能利用

第九章 汽車超市城市綜合體項目組織管理與實施 9.1項目組織管理 9.1.1項目組織機構與管理 9.1.2人力資源配置 9.2物業管理 9.2.1物業服務內容 9.2.2物業服務標準 9.3項目實施安排

第十章 汽車超市城市綜合體項目投資估算與資金籌措 10.1投資估算 10.1.1估算依據

10.1.2投資構成及估算參數 10.1.3投資估算 10.2資金籌措 10.3借款償還計劃

第十一章汽車超市城市綜合體項目工程招標方案 11.1 總則.2 項目采用的招標程序.3 招標內容

第十二章 汽車超市城市綜合體項目效益分析 12.1財務評價的依據和原則 12.2成本費用、銷售收入及稅金估算 12.2.1 成本費用估算 12.2.2收入及稅金估算 12.3 財務效益分析 12.3.1項目損益分析 12.3.2項目財務盈利能力分析 12.4盈虧平衡分析 12.5敏感性分析 12.6財務效益分析結論

第十三章 汽車超市城市綜合體項目結論與建議 13.1汽車超市城市綜合體項目結論 13.2汽車超市城市綜合體項目建議 1、汽車超市城市綜合體項目位置圖 2、主要工藝技術流程圖 3、主辦單位近5 年的財務報表、汽車超市城市綜合體項目所需成果轉讓協議及成果鑒定 5、汽車超市城市綜合體項目總平面布置圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術經濟指標摘要表、汽車超市城市綜合體項目投資概算表 9、經濟評價類基本報表與輔助報表 10、汽車超市城市綜合體項目現金流量表 11、汽車超市城市綜合體項目現金流量表 12、汽車超市城市綜合體項目損益表、汽車超市城市綜合體項目資金來源與運用表 14、汽車超市城市綜合體項目資產負債表 15、汽車超市城市綜合體項目財務外匯平衡表 16、汽車超市城市綜合體項目固定資產投資估算表 17、汽車超市城市綜合體項目流動資金估算表 18、汽車超市城市綜合體項目投資計劃與資金籌措表 19、單位產品生產成本估算表、汽車超市城市綜合體項目固定資產折舊費估算表 21、汽車超市城市綜合體項目總成本費用估算表、汽車超市城市綜合體項目產品銷售（營業）收入和銷售稅金及附加估算表

? 綜合體建設工作總結 ?

2010年4月1日到4月6日，我公司組織人員對上海、杭州的近十個商業綜合體項目進行了細致深入的調研工作，以期對我司所屬1－10商業地塊項目的開發有所裨益，考察結束后，我們認為上海大寧國際廣場、浦東金橋商業廣場、百聯西郊購物中心和杭州大廈四個綜合體項目在其開發過程、運營管理等諸方面對我公司1-10商業項目的開發具有較大的借鑒意義。

一、綜合體要做大

目前商業綜合體作為最流行、最時尚的一種全業態整合的新地產開發模式，越來越被地產開放商青睞，其不同于住宅開發的最大方面是綜合體本身具備的自我盈利能力和多種資源的整合能力，開發商不僅可以通過銷售物業直接獲利，同時可以通過自持物業，得到融資機會和后期更大的物業升值空間。對開發商而言持有型物業是個機遇，同時也是極大的挑戰，對其資源整合能力、資金實力、可持續性經營能力等都是很大的考驗，最關鍵的問題是如何控制可銷售物業和自持物業之間的合適比例。在對滬杭這幾個綜合體細致分析后，我們認為商業綜合體要做大、做強才會有出路，因為只有做到足夠大的體量才有可能做出更豐富的業態來吸引更多的客流，才會具備日后經營中進行業態調整的可能以抵御市場風險。對于中國鐵建地產1－10地塊而言，具備明顯的做大、做強的優勢：一是1-10地塊本身所具有的26萬平米的體量優勢，加上當前的市場預期較好，開發資金不是制約地塊發展的關鍵問題，開發商有足夠的實力將開發工作做細，這是做大、做好綜合體的先決條件;二是出于創建中國鐵建商業地產品牌的考慮，務必以此為契機，堅持高起點、大成就，以承擔深遠的社會責任為已任，仿效中糧大悅城、華潤萬象城、萬達廣場和寶龍商業廣場等成功案例，全國聯動，走多物業形態開發的道路，做出屬于中國鐵建自己的商業地產品牌，以擴大社會影響力，提升品牌的價值；三是地塊周邊的環境日趨成熟，未來地塊區域內將有非常豐富的人口資源以及較高的購買力，而類似本項目的地塊資源在區域內卻日漸稀缺，不可復制，應把眼光放長遠。建議通過第三方顧問公司的獨立市場研究，結合中國鐵建地產自身的品牌訴求，謀劃發展戰略方針，做出明智的選擇。

二、綜合體要有明確的主題

這個主題不是簡單而直白的類似“汽車公園”“建材家居”之類的主題，而是類似“公園里的商業，商場的公園”、“家庭購物、娛樂中心”這一類的主題，不是以具體的某類業態做為宣傳口或突破口的定位，而是基于整體定位構思的主題，這個定位要高屋建瓴、氣勢磅礴而又貼近生活，溫馨從容。浦東金橋的主題““公園里的商業，商場的公園”，正大廣場主題為“家庭購物、娛樂新體驗“就是較好的例子。從某種意義上講，綜合體的主題即是其靈魂所在，沒有靈魂的項目便少了諸多靈性；上海仲盛商業中心規模足夠大，業態也相對全，但缺乏主題，缺乏商業靈魂，結果僅僅只是各種業態的堆砌，雜、散、亂充斥在偌大的綜合體中，越發顯得人流稀少，了無生機。

關于綜合體的個性，除了強調以華麗、炫彩的夜景效果和獨到、搶眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘項目的人為因素，要充分地將地塊周邊環境和開發商自身的特點，甚至所在城市的某種個性完全地融合在一起，以求得出關于綜合體的深刻內涵；并對此內涵進行客觀的深層建設，以充分體現人文關懷，營造宜人的購物環境，使綜合體人氣日趨旺盛。

三、商業綜合體業態要做全

一個完整的商業綜合體必須把常用的商業業態做全，只有做全業態才具備滿足客戶和消費者各種需求的最大可能性。同時綜合體內部各種業態的比例可以較自由地調整，可以便捷地轉換其功能定位，這是一個關鍵的問題，需要在規劃中予以合理地解決。

出于未來可持續發展的需要，綜合體內部業態組合要做長遠計。酒店、百貨等前期盈利水平較差的業態，建議以小體量進入，一方面酒店和百貨業態都是品牌聯姻的最好的方式，根據整體定位引進大型超市、品牌連鎖百貨以及世界知名酒店管理集團，其長期影響力將遠遠高于暫時的經濟效益，對于中國鐵建地產品牌影響力的提升具有不可估量的宣傳作用；另一方面在經濟效益暫時不好的情況下，可以通過規劃先期做好精品，以較小的體量入市，同時為未來調整規劃和經營方式做好準備，這需要長遠而細致地規劃。

四、綜合體要做好長期經營的準備

綜合體商業開發模式基于其盈利模式的特點，其物業價值的提升、穩定增長的營業收入需依賴其后期的持續、穩定經營來獲得；在進行綜合體開發時，開發商應以經營為己任，一切以未來的經營為出發點，只有未來的成功運營和持續的盈利，才是檢驗綜合體開發成功與否的唯一標準。

1－10地塊開發之初，無論將來是采取自主經營或者委托給商業管理公司經營，或者將其中的商業部分打包出售等各種方式，在前期規劃時務須以后期的招商和運營為終極服務對象，要對商業綜合體的運營有一個清晰的認識，通過借助各種專業機構來判知綜合體運營的利潤點，對未來應有充分的準備，未雨綢繆，沒有可預期的盈利，無論那種持有方式，都將舉步維艱。

對于1－10的開發需要制訂一個長期的可靠的開發和經營計劃，準備較長期的財務計劃和風險管理機制，并建立完善的，可及時調整方向的運營機制。

商業綜合體的運營是一個動態的長期調整的過程，不是一勞永逸的。上海的正大廣場自2002年開業到2005年的3年間，一直按最初的“華東最頂級的購物場所”定位經營，運營情況非常差，開鋪率只有50%，業主和商戶都苦不堪言；2005年底正大廣場進行重新定位，由“華東最頂級的購物場所”,變為“家庭娛樂消遣中心”，并結合該定位將內部商業業態布局進行了大刀闊斧的調整，這次調整后正大廣場成功轉型，迅速成為上海乃至華東的一站式家庭消費購物中心，取得了巨大的成功。

五、商業綜合體要充分利用周邊的交通資源

內外交通通達狀況對于商業綜合體而言是非常關鍵的因素?？v觀所考察的多個綜合體項目，大寧國際、浦東金橋、港匯廣場、杭州大廈等無一不是處于交通樞紐位置附近或本身就與地鐵、公交相關聯，尤其是港匯廣場，其地下一層與地鐵相連，一層又專門為公交車站設置了便利的?？空竞蜕虉隹焖偻ǖ?，這種處理方法非常值得1－10地塊開發借鑒；豐富的公交資源帶來大量的客流，1－10地塊距離軌道北苑站176米的便利條件和未來1－9公交車場緊鄰的規劃，都將為綜合體的未來帶來希望。一方面要在規劃初期落實公交車場和軌道交通可利用資源的最大可能性；另一方面要在該可能性最大的前提下，利用科學方法使其能落到實處，并兼顧經濟的合理性，以及在滿足開發商利益的同時，最大限度回饋社會！

杭州大廈用一座天橋將其A、B座與C、D座相連接，這座人行天橋在賦予杭州大廈各座交通完整性的同時，也賦予這座城市一道獨特而美麗的風景，設計師將實用性和藝術性完美地融合，天衣無縫。1－10綜合體項目將來與公交車場和輕軌出入口的連接，以及綜合體內各體塊的連接，都可以參考杭州大廈的成功

經驗，考慮到北方氣候冷季較長的氣候因素，建議利用全封閉而通達性好、視覺效果好的連廊形式，做好交通連接和疏導；同時可將通道做寬，除了滿足交通功能外，還可賦予其休憩、公共交流空間等復合功能。

綜合體的各業態分布中，要堅持大業態板塊劃分清晰的原則，堅持主力店帶動的原則，堅持交通優先的原則。在交通動線上堅持客流導入甚至公寓住戶回家必經之路即是商業板塊地盤的原則，充分利用地塊內交通動線，最大限度地又最順暢地將客流引入商業板塊，努力通過西側南側的地鐵、公交交通優勢將客流用專用流線導入1－10地塊的商業板塊，再穿過此商業板塊進行二次分流。

另外要做好交通動線與停車場的關聯，一切以方便顧客購物為出發點，項目本身設置的停車場設計必須具有遠見，不僅要具備足夠的以及可發展的數量，而且必須能夠及時有效的疏散客流，不致于影響顧客的購物體驗

六、商業綜合體要注重商業氛圍的營造

通過這次滬杭綜合體的考察，大多運營商在對其內部商業氣氛的營造上可謂頗費心思，移步換景，廣告畫面絢麗多彩，在顧客從看到綜合體的外觀一直到進入綜合體的內部的過程中，無時不刻地撥動顧客購物的沖動。

主要體現在以下幾個方面：一是綜合體的外立面，以夜景照明為主要手段來塑造其與眾不同的個性，借助大面積的LED顯示屏，用跳躍的，色彩豐富的廣告畫面來吸引來往過客；二是在綜合體內部各業態之間設計特色小品、燈桿旗等，在一切可能的平面上設置中小型的LED屏，在不同區域讓顧客可以看到四種以上不同內容的廣告，以期達到全面覆蓋、全方位視覺轟炸的效應；三是在交通連廊中設置下垂式廣告畫面，在扮靚空間的同時起到宣傳和渲染氣氛的作用。這種引導式的商業氛圍的營造相較于傳統的守株待兔型的商業形態，其優越性不可同日而語！

? 綜合體建設工作總結 ?

隨著城市發展的步伐不斷加快，傳統的城市規劃與建設方式已無法滿足人們對于居住、工作和休閑的綜合需求。為了創造更加宜居、宜業、宜游的城市環境，越來越多的城市開始規劃和建設綜合體。綜合體是將住宅、商業、文化、教育、娛樂等多個功能融為一體的建筑群體，通過相互之間的協同，為居民提供全方位、高品質的服務。本文將詳細闡述一份綜合體建設工作計劃。

一、項目背景

我市位于華東沿海地區，是一座以制造業為主導的工業城市。近年來，隨著城市經濟的快速發展，越來越多的人涌入城市，并對城市的生活環境提出了更高的要求。然而，現有的住宅區雖然較為完善，但商業、文化、教育等方面的服務設施相對不足。因此，為了提升居民的生活質量，我們決定規劃建設一座綜合體。

二、目標與規劃

本次綜合體建設的目標是打造一座以居住、商業、文化、教育和娛樂為一體的現代化生活社區，使居民可以在這里享受便捷、舒適、多樣化的服務。規劃建設的面積為100畝，總建筑面積為50萬平方米，計劃分為住宅區、商業區和文化娛樂區三個主要功能區域。具體規劃如下：

1. 住宅區

住宅區占地40%，包括2000套高品質住宅，主要為多層和高層住宅。在住宅區內，我們將建設兒童游樂設施、社區健身區和綠化帶，為居民提供舒適的居住環境和豐富的休閑娛樂設施。

2. 商業區

商業區占地30%，包括百貨商場、超市、餐飲街和辦公樓等。我們將引進一些知名零售品牌和餐飲品牌，為居民提供多樣化的購物和用餐選擇。同時，商業區還設置了一些辦公樓，方便居民就近辦理業務。

3. 文化娛樂區

文化娛樂區占地20%，包括圖書館、博物館、電影院、劇院和運動場等。我們將組織各種文化活動和娛樂演出，以滿足居民對于文化娛樂的需求。

三、實施步驟

1. 前期準備

我們將成立一個由市政府、規劃部門、建設單位和市民代表組成的綜合體建設工作小組，負責整個項目的規劃和實施。在前期準備階段，我們將開展市民參與和調研工作，了解市民對于綜合體建設的期望和需求。

2. 設計與立項

在市民參與和調研工作的基礎上，我們將邀請專業建筑設計機構進行綜合體的設計和規劃。設計階段主要包括功能布局、建筑風格、交通規劃和生態環境規劃等方面的工作。設計完成后，我們將進行立項并開始籌備資金。

3. 建設與運營

項目正式啟動后，我們將根據設計方案進行土地平整和基礎設施建設。建設階段將組織好各項工程，確保項目能夠按時完工。建設完成后，我們將邀請專業的物業管理公司進行日常運營和維護工作，以保證綜合體的正常運營和管理。

四、風險分析

綜合體建設過程中存在一定的風險，例如資金不足、市場競爭激烈、運營管理不善等。為降低項目風險，我們將制定詳細的風險評估和控制措施，并與銀行、物業公司等進行合作，確保項目的可持續發展。

五、預期效益

本綜合體建設項目的預期效益主要體現在以下幾個方面：

1. 提升居民的生活質量，滿足他們的各種需求。

2. 促進城市經濟的發展，增加城市稅收收入。

3. 創造就業機會，為當地居民提供更多的就業機會。

4. 增加房地產市場供給，改善房屋供需矛盾。

總結：

綜合體建設工作計劃是為了滿足城市發展和人民日益增長的生活需求而制定的行動計劃。通過規劃和建設綜合體，我們可以為居民提供更好的生活環境和服務，推動城市的可持續發展。然而，在實施過程中需要充分考慮各種風險，并采取相應的措施進行管理和控制，從而確保項目的順利進行和成功實施。

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崗位說明書系列

編號：FS-ZD-04017

商業運營部經理崗位職責

Busine Operations Manager Position Responsibilities

說明：為規劃化、統一化進行崗位管理，使崗位管理人員有章可循，提高工作效率與明確責任制，特此編寫。

商業集團-購物中心運營部總經理弘陽集團弘陽集團有限公司，南京弘陽集團，弘陽地產，弘陽集團，弘陽職責描述:

1、研究制定購物中心項目營運管理方案，審批后組織實施。評估商業經營狀況，不斷提升商業資產經營效益;

2、負責商業運營體系的制度、標準、流程建設，監督、指導實施，負責營運體系人員統籌管理和團隊建設工作;

3、負責購物中心新項目開業籌備各項運營工作的統籌與推進。

任職條件:

1、本科及以上學歷;

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Fonshion Design Co., Ltd

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萬達廣場的城市中心性質決定廣場面積受到相對控制，主界面店鋪沿街布置，同時適合城市空間的緊湊型布局，強化金邊、銀角效應，多以帶狀邊界布局，形成沿街、沿室外街，以及沿區域內街的邊界空間街區。廣場空間多圍繞室內街的兩端出入口進行布置，重點顯而易見，豐富的景觀層次必定會在廣場邊界區域重點設計。而連接的入口空間和室外街的節點空間。多以帶狀和點狀形成類似于珍珠項鏈一樣的帶型空間。如圖3所示。

而萬達茂相對應的邊界空間則相對弱化，街區概念也同時弱化，廣場空間的尺度成倍加大，景觀可發揮的空間更大?？稍O計包括大面積的地形、造景、室外功能活動區，景觀的空間也更純粹。相對于建筑形成的邊界空間更少，大面積的空地，留給了景觀發揮更多的虛空間機會。

當然萬達茂必定也延續了萬達廣場的血統，2個主廣場的景觀空間結構便是之一，沿街帶狀廣場的存在也從側面反映了萬達茂室內布局與萬達廣場的類似，然而缺少作為商業主體的功能。而萬達茂的帶型廣場則較少被沿街商業的出入口破環，對景觀空間的整體性影響降低。如圖4。

? 綜合體建設工作總結 ?

商業地產的產權使用期相對住宅及工業地產相對較短，對商業地產產權的出讓國家與地方政府都有不同程度的限制，由于商業地產特有的價值及屬性，造就了商業地產經營模式的不同。城市綜合體項目的經營模式有以下三種：

①自持產權、招租經營模式，這種模式的優點是：方便經營與管理，能夠打造商業地產的優秀品牌，能夠保證項目的中長期健康發展，獲得長遠的商業回報。但它同樣存在自己的缺陷：經營初期資金壓力較大，項目運行中存在不確定性風險，有實力的開發商大多選擇了這種模式。

②開發商開發完項目把項目整體出售給專業的商業公司，由其持有自行經營。這種模式的優點是：開發商比較省心，不需考慮經營中的諸多問題，目標業績在商業管理公司那里可以得到分解與體現;缺點是：目前國內的商業地產開發缺失成熟的管理團隊與運作經驗，委托給別的公司自己不放心，自己經營又不能保證一定能做好，專業性或復合型人才是困擾企業的頭等課題。

③租售結合、捆綁運營，這種模式的特點是：開發商將一部分產權出讓，然后從業主那里返租（賦予業主一定的利率回報），交由商業管理公司統一運營，這種模式的優缺點同樣明顯，優點是：可以加快資金回籠，規避市場風險;缺點是：開發商與業主簽訂的返租協議有一定的期限（大多是五年），協議結束后，市場情況發生了改變，業主不一定再把物業出租給開發商或商業管理公司，他們或許自主經營，這樣，市場就失去了統一的商業規劃，失去了應有的品位與特色，從而也失去了應有的競爭力，市場生存的空間受到削弱，最終迫使項目退出市場競爭。

五、效益分析

城市綜合體效益體現：一是帶動產業結構調整;二是有效拉動消費需求;三是完善城市區域功能;四是創造大量就業崗位;五是創造持續巨額稅源。

社會效益

某縣城市綜合體項目為今后我縣經濟的可持續發展注入了新鮮血液，為今后縣城的發展，新城區的建設樹立地標形象。進一步方便了群眾生活，完善了城市功能，是創建和諧社會的需要，又是政府為人民辦了一件實事。

經濟效益

隨著某某城市化建設步伐加快，促進城市化進程，周邊土地升值增加政府財政收入，實現資源的有效配置和效益最大化。

環境效益

城市的內在價值很大程度取決于環境，本項目的建設，為精心打造城市遠郊副中心，進一步完善城市功能，改善人居環境，提升城市品位，提高城市形象，從而提升城鎮價值，

形成環境優美，人際和諧的氛圍。

六、結論

縣城市綜合體項目是一項利縣利民之舉，是符合國家提高人民生活質量，保障廣大人民群眾需求，符合縣委、縣政府精心打造城市遠郊副中心，實現“三縣一園”的奮斗目標，做特新城區，做優老城區，進一步完善城市功能，打造宜居、宜學、宜業城市的思路，而且該項目的社會效益十分顯著，項目建成后，競爭優勢明顯，各方配置資源良好，投資環境優越，符合項目投資開發的綜合市場要求;此外，項目開發資金需求合理，投入與產出性價比高，預期風險可控，商業回報與綜合回報率高，品牌成長基礎良好，因此，我們建議：推動項目付諸實施，促使項目順利開發，打造一個全省知名的項目，實現某某跨越式發展。

綜上所述，某某縣城市綜合體開發項目是必要的，是利縣利民的。

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試述城市商業綜合體建筑設計分析

摘要：當下，建筑的結構功能越來越復雜，各大城市中也出現了不同形狀的建筑物，如上海、北京、深圳、武漢等城市出現的建筑物，外形高大、設計美觀，代表了城市的發展形象，建筑功能增加，成為了集購物、餐飲、辦公等功能一體的商業綜合體，滿足著各種各樣的服務需要。商業綜合體給人們帶來休閑、娛樂和辦公需要，是城市繁榮的重要標志。文章就城市商業綜合體的建筑設計提出思路。

關鍵詞：建筑設計；城市；商業綜合體；策略探析

社會經濟的發展，提升了綜合國力，使人們的生活水平也變得越來越好，人們對衣食住行有了更高追求，在大消費背景下，不斷帶動商業繁榮，城市商業綜合體也相應發展起來。人們在消費的同時，更需要的是體驗感和安全度，要保證建筑設計合理科學，才能提升建筑的品質，更好地滿足人們當下的需求。商業綜合體是商業的新模式，是集辦公、購物、娛樂等一體的區域，通過合理設計，有效劃分各區域，保障建筑美觀實用的同時，提高安全度。城市有著自己的歷史與文化，一個建筑的水平也代表了城市的特征，商業建筑最為顯眼，其形態就是城市形象，只有通過設計，才能保證風格個性，體現現代設計感，實現功能性需求。

1商業綜合體的概念

時代在不斷進步與發展，拉動城市建設，經濟是必不可少的重要組成，通過有效的經濟促進，才能保證社會健康發展。豐富商業建筑功能，實現商業綜合體服務，確保城市建設。根據各城市功能的不同，劃分各區域，提高綜合體的能力，城市綜合體包含餐飲、娛樂、辦公、休閑等人們的日常需求，建筑設計通過對人們日常行為各個環節入手，這樣才能達到各環節相輔相成、互幫互助的作用，為人們提供更加便利的生活辦工條件。商業綜合體就是城市綜合的功能區，集結了城市的各種功能，通過合理的布局設計，保證了人們日常生活便利，推動城市發展和社會不斷進步。建筑設計必須要保證功能性，商業綜合體的設計最主要的就是功能性特點，商業綜合體面對的人群主要是居住在城市內部的居民，考慮到居民的生活工作需求，設計出能夠為人們提供便利條件的公共活動空間，設計時要考慮車流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的關系，只有這樣，才能更好地發揮出綜合體的功能。

2現代城市商業綜合體建筑特點

2.1外部特點

城市發展需要嚴格按照規劃進行，有效劃分出城市區間的不同功能，而商業綜合體建筑則是城市規劃不可缺少的重要部分，建筑設計是最為主要的部分。全面做好城市綜合體的規劃，全面做好商業綜合體建筑外部設計，則需要考慮到街道周邊的環境，要與之相協調，才能保證建筑設計的合理性。商業綜合體需要滿足人們的需要，設計時還要考慮到建筑功能的集約、復合特點，通過商務化的功能設計，保證人們的生活圈層方便。商業綜合體建筑往往處于交通發達、功能集中的地方，從交通上看，要方便快捷，從人流上看，要人員密集，這樣，才能確保人們消費時的可達性。商業綜合體建筑主要是城市的核心區，于人們工作與生活是良好的配套，對于城市未來發展創新來說，其優勢是不可替代的。

2.2內部特點

現代城市發展過程中，人們更需要的是方便與安全，那么，現代城市商業綜合體建筑則需要充分做好內部的設計，從內部入手保證設計合理科學，在保證方便安全的基礎上，體現應用價值。綜合體建筑的內部空間廣、面積大、活動區域更加復雜，綜合體內部主要是樹型交通體系，通過對各個區域的合理設計布局，配以城市微型景觀與現代技術，充分滿足人們在商業綜合體內部的各類需求，同時通過巧妙的設計，在建筑內部營造良好的消費環境和文化氛圍。

3現代城市商業綜合體建筑內部設計思路

3.1空間規劃設計

現代化城市商業綜合體建筑設計，最為主要的是保證活動的空間，在人們消費的同時，能夠有足夠的空間自由活動，對于建筑的空間感體驗，則要從空間設計上滿足，設計時，要嚴格秉持實用、合理、科學的原則，構建足夠的容納空間，使建筑內部的空間分割更加符合比例，保證功能性的同時，體現建筑的美觀實用。建筑內部的設計就是要對空間進行優化重組，使空間達到商業綜合體的需求，建筑空間要結合人們的消費習慣與活動習慣，分配好內部餐飲空間、購物空間、娛樂空間、辦公空間等，要以人為本做好設計，才能滿足人們的各種需求，拉動經濟增長。

3.2內部路線設計

綜合體建筑內部交通至關重要，人們進入內部后，感覺進了迷宮，則不利于商業的發展，通過科學的設計以后，則能夠有效避免內部復雜多變的交通，給人們營造良好的便利空間。交通設計要以人為本，不同區域做好方向的引導，特別是需要在醒目位置放置導航板和電子圖，人們進入內部進行消費，就不至于重復走路，讓人們進入空間以后，有一個更加良好的體驗感，為人們提供更加良好的交通路線。一般情況下，綜合體建筑內部交通路線設計是樹型模式，這種模式包括主干道、各分支等，滿足了人們日常行為習慣，有效方便人們在建筑中能夠自由地走動，對主要的干道要設置樓梯、電梯，方便人們上下，避免樓梯與電梯冗雜或者閑置，更好地節省利用空間，給人們留下足夠的活動場所。

3.3建筑功能區域設計

現代化城市商業綜合體建筑的功能最為關鍵，如果內部功能不明確，則會給人們帶來困惑，不利于商業的健康發展。對各功能區做好設計，有效發揮出功能性作用，為人們提供便利的餐飲、消費、娛樂。綜合體建筑內部功能區設計最需要考慮到的就是協調性，不論側重點是商業、娛樂還是餐飲，都應有針對性地做好設計，形成一站式商業服務，確保餐飲、購物、娛樂和休閑等功能，不同群體需求都能夠在這一空間中得以滿足。3.3.1平面設計方式商業綜合體是否合理，主要取決于對空間的把握，充分認識到空間的重要性，人們進入到綜合體內部后，如何實現方便需求是關鍵，注重建筑的功能性，做好空間布局設計，在建筑空間設計中，平面設計形式是最為有效的，通過平臺設計能夠更好地讓人們方便走動，如果設計不科學，則會影響到人們的消費欲望建立，環形設計方法、線性設計方法和輻射形設計方法是3種最為主要的平面設計思路。一是環形設計。這種設計主要應用在商業綜合體建筑不同空間綜合體的體量大，商業經營活動復雜，保證各區域的有效銜接，則要做好環形設計，這樣就能夠方便人們走動，促進經濟消費。環形選擇要保證有一個中庭或多個形狀規則庭院，以此為核心空間進行環形走向，設計過程中，要突出核心空間的重要性，有針對性的突出亮點，保證空間的凝聚力，通過環形的設計走向，聯結各個商業建筑部分，使商業綜合體內部更加暢通，流動性更好。環形平面設計方式適用于各種綜合體，是當前設計采用率較高的一種形式，對綜合體建筑空間設計來講，環形布局有著良好的優勢。二是線性平面設計。根據不同的綜合體建筑功能性，做好線性布局，主要是把商業體內部的空間進行有效劃分，通過線性排列，保證各功能性組合。常見的有折線設計和一字形設計2種方式。線性平面設計內部道路保證在10～13m的寬度，次要道路要保證3～5m的寬度。建筑空間道路不能過于復雜，但也需要合理設計，根據消費的習慣，做好路線的設計布局，為了讓建筑空間內部道路不單一，還可以設計出轉彎、交叉等路線形式，通過收放自如的路線，保證人們能夠自由地上下樓，充分重視視覺效果，讓消費者在空間內有更加豐富多變的體驗。三是輻射形設計。這種設計也是以一個點為核心，通過一點向四周擴散，這種平面設計采用特定方向進行延伸，形成一個“十”字形、“T”形和“L”形平面路徑，一般情況下，中心點是商業建筑中央最顯眼的公共點位，是一個可以活動的大型廣場或者主要商業核心，通過一個點，四周擴散到不同的區域，輻射出通向不同類型功能區的商業綜合體內部空間排列的交通路徑，方便人們由任意一點就可以到達想去的區域。3.3.2剖面設計方式對于城市商業綜合體建筑空間設計中的剖面設計需要根據不同的區域而定，一般有大廳型剖面和展廊型剖面2種方式，不同的方式有不同的優勢，需要看商業綜合體的規模與經營形態。大廳型剖面設計方式主要是把步行廊道和商業建筑內部中庭當成區域建筑隔斷，由此劃分出不同的部分。當前的建筑物結構越來越新穎，通過結構設計滿足功能需求，很多的建筑在建設前就已經設計好了功能，那么，作為商業性質的建筑物來講，也是經過嚴格計算得出的結構形態，建筑大廳型剖面設計空間要以場地的不同，合理進行設計改造。通常，沿柱網做好有效劃分是最佳的方式，這種設計充分考慮了建筑物內部具體情況，一般設計成流線型，方便進行商業化的整體布局。展廊型剖面設計在當前的商業形態中采用的較多，運用貫通庭院及步行廊道做好空間分割，保證了空間組織嚴謹、實用效果，兩邊商業空間形成挑廊，這樣，就形成了以通道為主線的結構形成，商業兩側則成為展廊形式，更加方便顧客選擇性消費。為了更加有效利用現有空間，則需要對現場情況全面把握，以結構為基礎做好剖面設計，有的為了強化商業功能，避免人群過于集中，也可以在內部增加過街天橋和錯層型設計，以此，增加人流量，滿足不同顧客的需求，還有的建筑物剖面設計更加新穎別致，為滿足人們快速消費需求，設計中還可采用螺旋上升的建筑設計風格，呈現更加豐富的空間層次感。

4城市商業綜合體建筑外部設計

4.1科學設計建筑布局

商業綜合體是城市發展的一部分，要與城市發展規劃相一致，避免影響城市的整體空間感。那么，對于商業區的選擇至關重要，相關單位與部門要根據城市的功能性、人群的流動性，發揮出城市綜合體的職能，進行建筑布局規劃的時候，一定要做好城市的整體特征，選擇一個合適的、最佳的位置進行布局，這樣，就能夠在保證基本功能的前提下，更好地做到拓展，讓商業功能能夠快速發揮作用，有效促進地方經濟發展，滿足人們的日常需求。商務類城市綜合體建筑一般處于城市的核心圈層，需要在城市當中的商務圈建設施工，充分了解周邊情況的前提下，緊密聯系周邊品牌企業、中高檔餐飲、商業購物環境，通過建筑設計布局，更好地提供配套性綜合服務，通過圈層設計，從而形成一個完整的商業產業鏈。設計這種類型城市綜合體建筑的時候，需要綜合做好周邊的環境調研，做到整體布局。城市土地資源越來越緊張，這就需要更好地發揮出城郊地區土地價值，設計不同的商業核心圈，帶動周邊產業發展，通過投資拉動，增加投資量，增大就業率，不斷引導商業綜合體健康發展，形成大的格局，繼而帶動整個城市的變化，為城市健康發展奠定良好的基礎。

4.2選址的問題

城市商業綜合體根據功能性，做好選擇，其位置很重要，在商業綜合體選地塊的時候，就要看處于哪個層面，一般情況下，以綜合體功能性為主進行布局，城市的交通好壞決定了商業的價值，優先考慮城市交通現況，人們消費的同時，更在意的是便捷性，所以在保證人們出行便利的基礎上，做好地塊選擇，城市地鐵口、主干道、經濟集聚區、繁華的居住區等，這樣的地區更加方便商業綜合體的設計布局，通過拉動效應和較好空間輻射力，提升周邊經濟發展效能，地塊位置的優勢大小就是商業建筑選址的要點。城市功能區較廣泛，一般人流量決定了功能性，選擇地塊，需要考慮到人流的問題，從另一個角度來看，城市商業綜合體選址到人口密集的區域最為理想。城市的人口集中居住區、城市中心區等地方，人群的消費能力強，是最佳的地點。城市中有特色景觀的區域，也能夠帶動商業繁榮，對于商業發展來講，具備一定的潛力，有更好的發展前景，通過與文化、景點的配合營銷，能夠有效帶動商業的發展。

4.3交通流線設計

現代城市商業綜合體建筑設計中的交通空間布局，優化各種交通路線，保證人們通行的便利。做好交通路線規劃不僅是內部的環境需要，更要設計好外部環境，如果缺少停車位，也不利于經濟流通。商業綜合體外部交通路線設計要結合城市的整體規劃，根據城市的具體情況設計好綜合體的交通外部環境，更好地為人們提供服務，通過科學的設計，避免在商業活動中出現擁堵的現象，合理設計好出口與入口，出口與入口要靠近交通路線較好的位置，人們出行方便才能帶來流動。

4.4景觀設計

商業綜合體具備商業功能，但在人們日益提高的審美條件下，其美感度也至關重要，要全面考慮到美感的需求，通過景觀設計提高建筑品味與文化屬性。景觀設計要和城市整體風格呼應，盡可能保證協調，通過趣味性景觀特征突出商業含意；景觀布置不能影響到周邊的環境，通過景觀設計提高商業綜合體建筑的文化含量，滿足人們消費與文化的需求?，F階段，人們更加注重的是環境空間，在景觀設計中，不但要有人文景觀，還要借自然景觀提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、裝飾物的時候，也可以通過各種不同的花卉、綠植、小型樹木等，有效地營造綠色健康商業環境，保證人與自然的和諧。商業綜合體要綜合考慮人們的生活習慣，在滿足商業需求的同時，還要做好休閑區的布置，讓人們消費之余也能適度休息。

4.5設計風格和功能相協調

城市商業綜合體建筑的特點是人多、物多、車多，考慮到這些特點，應保證與城市的整體協調性。在設計時要了解當地的人文、城市歷史等，設計風格要和城市風格相一致，和建筑周圍環境互補，實現建筑風格流線型，通過綜合體建筑的風格設計，建成當地標志性建筑。商業綜合體建筑都是占地面積較大的，通過有效的布局，保證各區域的商業特點，根據面積和人口的情況，通過設計不同，滿足群體消費差異、個性需求，考慮到未來的變化，盡可能向未來商業靠攏。設計商業綜合體功能時需要綜合考慮到消費者的體驗感。當前，人們的消費除了購物外，還需要有良好的體驗感，人們在消費的同時，也能夠體會到超值所得，滿足消費者體驗需要。進行設計時，不但需要在外觀上保證風格化，更需要與功能性協調一致，整體規劃時，分析不同商業業態組合，依據實際研究結果更加合理地做好組織落實。如根據平面設計與剖面設計的思路，合理設計好商業布局，以商業綜合體建筑中心位置為圓心，由中間向四面八方展開輻射，通過對空間的合理運用，擺脫形式制約，改造不合理結構，減少走動距離，得到更好地購物消費體驗。通過合理的功能性劃分設計，整合建筑結構，更好地體現建筑空間的集中性，保證空間的緊湊感，建立互補依存價值關聯。

5結束語

綜上所述，現代化城市建設越來越人性化，特別是構建商業綜合體建筑時，需要嚴格設計，科學規劃，才能為人們日常生活和休閑娛樂提供便利條件，推進我國城市經濟創新發展?，F階段，商業綜合體建筑功能越來越多，綜合了酒店、公寓、文娛、辦公、商業等各個方面的功能，進行設計時，考慮相互之間緊密聯系，集約用好土地資源，做好內部、外部設計，以城市發展整體為思路，結合商業建筑不同時期功能特點，有效強化建筑功能銜接性，以此提升現代化城市商業綜合體價值，更好地促進城市發展。

參考文獻：

[1]曹威.關于現代城市商業綜合體建筑設計的探討[J].建筑與裝飾，2019（7）：15+18.[2]趙健，張雯潔.大型商業綜合體交通組織設計要點解析———以羅蒙環球城為例[J].城市地理，2018（10）：26-27.[3]張東光.基于對城市商業綜合體建筑空間設計的探究[J].工程建設與設計，2016（10）：24-25.

? 綜合體建設工作總結 ?

近年來，城市化進程不斷推進，綜合體項目如雨后春筍般涌現。由于其復雜的業態和高人員密度，綜合體消防安全問題備受關注。為了確保綜合體的消防安全，必須制定一份詳細、具體且生動的工作計劃。本文將圍繞該主題展開，詳細闡述綜合體消防工作計劃的重要性及擬定過程。

一、工作計劃的重要性

1.1 提高預防能力

綜合體消防工作計劃是防火工作的指導綱領，通過明確綜合體內各部門的職責和消防工作的組織體系，提高綜合體消防防范意識，增強預防能力。計劃中應包含火災防控措施、人員疏散計劃、消防設備維護保養等內容，確保每個細節都得到有效的預防和管理。

1.2 提升應急處理能力

一旦發生火災，綜合體的應急處理能力將直接關系到人員的生命財產安全。工作計劃中應明確各部門的應急疏散職責，建立應急通道和疏散路徑，確?；馂陌l生時能夠迅速、有序地疏散人員。計劃中還應包含與執法機構、消防隊伍等的配合機制，以提高滅火和救援的效率。

1.3 規范消防管理

綜合體有著較高的人員密度和復雜的業態，對消防管理提出了更高的要求。工作計劃可以明確消防設備的日常維護保養、消防演練計劃、應急設備配置等事項，使消防工作更加規范、有序，提供安全的消防環境。

二、工作計劃的擬定過程

2.1 審查現狀和風險點

在擬定工作計劃之前，需要認真審查綜合體的消防現狀和潛在風險點。通過對建筑結構、消防設備、人員密度、儲存物品等方面的檢查，評估火災發生的可能性和對人員財產的威脅程度，為制定工作計劃提供依據。

2.2 制定目標和指標

在擬定工作計劃之前，需要明確工作目標和相應的指標。工作目標應具體明確，如“消防滅火時間不超過X分鐘”，“火災疏散時間不超過X分鐘”等。指標是實現目標的具體表現，如“配備X臺自動噴水滅火系統”等。確立目標和指標有助于精確把握綜合體消防工作的要求。

2.3 制定工作措施和任務分工

根據綜合體的實際情況，制定相應的工作措施和任務分工。工作措施應包括火災預防、消防設備維護、人員疏散演練等內容，任務分工應明確各部門的責任和職責。通過詳細規劃工作措施和任務分工，能夠提高工作的執行效率和準確性。

2.4 制定演練計劃

工作計劃中應包含定期進行消防演練的時間和內容。演練計劃應考慮綜合體內不同場所和部門的特點，根據實際情況設計相應的演練方案，以便在發生火災時，人員能夠迅速、有序地疏散和處置。

2.5 監督和評估

工作計劃的實施必須建立有效的監督和評估機制。對各部門的消防工作情況進行定期檢查，及時發現問題并采取糾正措施。同時，定期對綜合體的消防工作進行評估和總結，發現不足之處并加以改進，不斷提升綜合體消防工作水平。

三、結語

綜合體消防工作計劃是確保綜合體消防安全的重要保障。通過制定詳細、具體且生動的工作計劃，能夠提高預防能力、應急處理能力和消防管理的規范性。在擬定工作計劃過程中，需要審查現狀和風險點，制定目標和指標，制定工作措施和任務分工，制定演練計劃，并建立監督和評估機制。只有在綜合體消防工作計劃的指導下，才能更好地應對潛在的火災風險，保障人員的生命財產安全。

? 綜合體建設工作總結 ?

建設縣城市綜合體項目：起著營造城市新的商貿、物流中心區，打造某某縣新地標，創造城市活力之源的城市綜合體和居住街區，創造充滿活力和積聚人氣的中心，形成一個多功能、高效率的綜合體。

本項目是由某供銷合作社和某某縣供銷合作社共同建設重點項目。根據規劃和設計要求，力求打造布局合理，設施完善，高標準，高質量的城市亮點項目。

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? 綜合體建設工作總結 ?

我的姓：與王安石同姓。

我的名：兩個“寧”組成。

我的性格：喜怒無常。

我的愛好：唱歌、跳舞、看書等等。（很多）

我的樣子：臉形說不出來，說它圓的，它不是圓的；說它方的，它不是方的，也不屬于瓜子臉。稀疏的一對眉毛，時大時小的眼睛，高而挺的鼻子，櫻桃般的小嘴。身高――就不說了，呵呵！“己丑不可外揚”嘛！

爸爸給我取了這個名字，就希望我能安安靜靜，可我卻是個“假小子”。不信？！我跟你說。別的女孩笑的時候，常常捂著嘴巴，輕輕地扭動腰肢，甜甜一笑，且笑不露齒，顯出一片羞澀。而我呢，笑起來總是張大嘴巴，盡情地笑，放聲地笑，身體還會不住地抖動，手舞足蹈，十分夸張，就因為這事，小姨媽教我：“笑，就得有個女孩子的樣，要捂著嘴巴。”而我卻覺得賊別扭，根本不當一回事。

爸爸跟我講：我在嬰兒的時候特皮。大姨媽把我抱在懷里，哄著我，逗我開心。而我卻“狗咬呂洞賓――不識好人心”。拼命抓著大姨媽的臉。爸爸想打我，姨媽卻幫我說好話：“好！以后長大了，不會被人欺負！”

我聽了聽，笑了笑。因為現在，我在班里當班長，調皮的男同學都叫我“母老虎”，這個綽號我已經背了兩、三年了，也不會覺得怎么樣，更不會斤斤計較。

好了，說了短處，再說說我的長處吧！

我特愛勞動，在家里，許多家務活我都會做；在學校里，我也是小有名氣的勞動委員

。

記得有一星期天的下午，我在家里看電視，可調來調去，都沒有我喜歡看的電視節目。腦子突然閃過一個念頭：幫媽媽檫地，媽媽下午正好上班。我倒了盆清水，把布浸濕，再擰干，攤開布，接著把布對折兩次便檫起地來。這種活干多了，干起來比較輕松，但也忙了一個多小時。媽媽回來了沒夸我，我也不介意，因為她已經表揚我五、六次了。

有人說我助人為樂，而我卻覺得小事一樁；有人說我學習成績好，我認為還不夠，因為山外有山，人外有人，比我成績好的人還舉不勝舉呢；有人說我漂亮，我也不覺得怎么樣；有人說我脾氣爆，我也認了。

總而言之，我有優點，也有缺點，我是一個實實在在的“綜合體”。

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吉林?世貿廣場由吉林市世貿廣場建設有限公司建設開發的吉林市首個都市中心型大型城市綜合體項目。該項目坐落于吉林市經濟、文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區域的江城廣場東側，北至安康胡同，西至__路，南面松花江，東至文廟胡同，處于吉林市城市南北中軸線吉林大街與松花江景觀帶交叉點，已具備城市資源配套比較成熟的特點。主要經濟指標：

容積率：6.4 建筑密度：57% 酒店建筑高度：151.2米(吉林市新地標)

比例分配：

酒店約占項目體量的50% 江景住宅約占30% 寫字樓，單身公寓約占13% soho及其他占7% 示范要點：

1、該項目系拆除改造項目，將“商業活動、城市休閑、江濱文化”融合，打造集購物、休閑、文化、娛樂于一體的現代化高檔次商業中心和高品質新生活區。 2、該項目合理解決酒店、商務辦公、商場、居住等功能的布局，并與景共生。江景住宅與酒店采用相同豎向線條處理，在造型上力求渾然一體。

3、該項目幾棟樓體在空間上遙相呼應，形成對比，在凝聚力和張力的雙重作用下，再加上充分預留的發展空間和3600平方米的城市廣場，將都市綜合體功能進一步強化。

4、該項目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新風系統，保持空氣清新，土建方面采用新技術，有效提高工程進度及降低鋼材用量。

5、該項目利用市中心地段、五星級酒店以及項目內商業街區的整合優勢，推出酒店式單身公寓，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項目自身優勢和未來新價值。

6、該項目前期由營銷團隊牽頭，聯動施工單位、酒店管理公司、物業管理公司、商業管理公司、住宅設計公司，從項目開始統一運作，提出相關意見及設計方案，由營銷部門統一協調，有效規避了開發建設中的矛盾。

專家評語：

房地產的鐵律就是位置決定發展。世貿廣場依托位置優勢，抱著打造百年精品的目的，在城市中心地段開發建設了吉林市首座大型都市綜合體項目。通過拆除改造，占據了城市優質資源，從開始就具備了濃厚商業氛圍與城市景觀完美結合的特質，并注重傳承與融合地方文化，特別是位居江岸，充分利用江河資源，開發了和諧的江岸住宅，加上商業和酒店的配套，完美的詮釋城市綜合體的含義。整個項目造型簡潔、自然，強調參與性，整體感和地標桿感強，同時也填補了吉林市無高檔綜合項目的空白。

1、綜合體開發處于發展階段，項目主要集中在沈陽、大連和鞍山。

2、遼寧省開發的城市綜合體目前已經超過30個之多，沈陽的項目主要以大型購物中心和住宅為主，大連的項目主要以寫字樓和住宅為主，鞍山的項目主要以中型購物中心為主。

3、沈陽綜合體開發商以外來開發商為主，主要來自香港、上海、江蘇、北京、寧波和深圳，但本土開發商開發的城市綜合體主要是大型購物中心為主。

4、2014年之前，面對大型房地產項目，由于開發理念、資金實力和操盤經驗等方面的因素，由外資企業操作的集商業百貨、住宅、賓館、教育等配套項目于一體的大型城市綜合體項目，相繼投資建設。

5、2014年以來，面對大型綜合復合型的項目，比如城市綜合體，一改靠外商開發或與外商合作開發的方式，在沈陽，內資獨立開發城市綜合體項目引人注目。內資獨立操盤大型城市綜合體項目的現實，無疑標志著內資房地產企業競爭實力不斷增強。

6、遼寧省本土的大型零售商獨資或合作開發城市綜合體項目成為一大亮點，開發的項目主要集中在沈陽和鞍山。

7、鞍山綜合體項目主要以沈陽和大連的開發商為主，開發的項目業態主要以大型購物中心為主。

8、葫蘆島和營口目前有一個城市綜合體項目，處于開發建設中。

2、項目提出的背景和建設的必要性 3、編制依據和原則 4、項目概況

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臺州中心城市發展城市綜合體發展模式選擇

相對于一、二線城市而言，臺州作為三線城市，經濟總量和消費人口相對有限，對于“城市綜合體”的開發經驗非常缺乏,并且占地面積相對較大，所涉及物業類型多、開發周期長、投入巨大、開發及商業運作難度高，同時又關系到臺州中心城市區域的地標形象和區域發展，所以必須要用新的商業地產開發思維進行精心策劃，以期實現社會效益的最大化和商業開發效益的最大化。

臺州中心城市的城市綜合體功能空間組合選擇及規模，應與城市的經濟發展水平及規模相適應。大型城市綜合體適合經濟發達的區域中心城市和省會(即一、二線城市),這些大型的城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成，而與地級市等三線城市相適應的城市綜合體，其功能空間組合相對少一些，規模也會小一些。一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是城市綜合體最基本的組合,但考慮到臺州這個城市綜合體是在一個相對人口集中度不高，且位于三個城市中間的位置，因此如何匯聚人氣應該成為最關鍵點。

商業地產的金科玉律：“人氣定生死?！苯Y合城市綜合體位于臺州綠心核心地帶，配合東山湖——飛龍湖區塊整體的建設規劃和臺州市重點打造旅游城市的規劃，可以重點發展以自然景色和購物公園結合，集休閑、居住區為主要載體的城市綜合體，而不去建設一般一、二線城市重點打造的，以高星級酒店和高檔寫字樓為主的大型城市綜合體。一般而言，休閑為主的購物公園的建成，可以吸引更多的臺州中心城市各區域市民來此購物、休閑和居住，這樣不僅實現商業價值的最大化，也可以滿足融合臺州中心城市發展的社會價值，真正發揮這個城市綜合體在中心城市相向建設，融合發展中的作用。

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萬達廣場更多的是以停留休息空間為主，配合體驗與參與性室外景觀。體驗參與性景觀呈組團和點狀圍繞大商業及室外街商業進行分布，由于室外街和大商業的不同，室外街所展現的文化符號會相對獨立并契合建筑元素。而大商業景觀傳達得更多的'是商業景觀的現代設計語言，在文化主題的指導下進行主景雕塑和小品空間的造景，尊重烘托商業廣場景觀氛圍和呼應建筑形式語言為原則進行設計，文化元素有時來自建筑主題，有時則相對獨立去挖掘本土文化。如圖5所示。

萬達茂的建筑更單純，文化地標性更高，要求景觀也需要契合建筑氛圍，強化與建筑理念所表達的文化內涵。同時可加大體驗景觀的營造，創造更多的不同類別的參與性景觀。而這些參與性景觀的選擇也與本地文化有著聯系，通過對文化符號語言的設計表達，融入與體驗景觀之中，讓感悟與體驗貫徹始終，是萬達茂所需要營造的體驗型景觀的目標。如圖6。

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一、改善環境

市場經濟條件下，地區之間在投資發展上的競爭很大程度上是投資發展環境的競爭。經濟環境是個“磁場”，環境好，磁引力就強。如今的經濟環境，已不再是“三通一平”或廉價土地等低水平的環境概念了。在吸引投資的各種因素中，產業配套能力、政府辦事效率、社會治安、生產生活等綜合生態環境等已成為投資者最為關注的內容。必須按照“設施比較先進，稅費相對較低，服務成龍配套，辦事廉潔高效”的要求，著力營造優良的投資環境。作為一個經濟基礎相對薄弱的地區，要想大規模地增加投資，必須創造出比其他地區更好、更有吸引力的讓全

國全世界公認的最好的投資環境。

好的環境要具備以下條件：

一是配套先進的基礎設施環境無論吸引投資還是改善人民生活，基礎設施必須先行。交通要通暢、通訊要快捷、供水要充足、供電要及時，其他諸如綠化、空氣、衛生環境，都是重要因素?；A設施建設需要大量資金，錢從哪來？可以政府投一點，企業出一點，銀行貸一點，群眾集一點。四點之外，還有最大一點是：市場籌一點。即，要以市場手段和市場眼光去“經營”城市。具體說來，就是在基礎設施完善中使地產升值，在地產升值中讓開發商得利，在開發商得利中籌得資金。形成一個良性循環。

二是優惠透明的政策環境吸引投資，政策優惠當然重要，但政策再優惠總是有限度的，投資者最怕的是政策不透明，朝令夕改，朝三暮四。在政策制定中既大膽創新，又堅持“三個有利于”標準，又堅持政策的穩定性，一旦定下來，誰上臺都一樣。

三是高效優質的服務環境怎么樣有利于企業發展，各部門就怎樣辦，不利于企業發展的統統改掉！比如，向企業收費。市里規定，任何部門到企業收費，必須持有一證、一書、一卡，即收費許可證，進企業收費通知書，企業收費明白卡。缺任何一項，企業均有權拒絕任何人進入。

四是穩定安全的治安環境安全是人類生存發展的基本需求，也是企業生存發展的基本需求。加強社會治安綜合治理，對擾亂、破壞企業正常經營秩序的不法分子，要依法從嚴查處。

五是公平競爭的市場環境公開、公正、公平，是市場競爭的基本法則。公開是前提，藏著掖著就會出現幕后交易。公正是準則，制定規章制度要不偏不倚。公平是最終結果，要讓企業輸贏都能服氣，明明白白。為保護好投資者利益，要充分發揮外商投資管理服務中心，外商合法權益保護中心，投資環境投訴中心的作用，為投資者提供優質高效的服務。

六是健康向上的人文環境家庭有家庭文化，企業有企業文化，一個城市一個地區，也有自己的城市和地區文化。文化是一個地方或團體人們長期生活形成的共同價值觀和審美觀。市民的文化生活要健康，社會風氣要端正，精神風貌要向上。要做到“待人熱情，講究禮儀，舉止文明，行為端莊”。進一步確立投資環境既是生產力更是競爭力的理念，營造“處處都是投資環境、人人都是招商形象”的氛圍。

七是優美舒適的生活環境人不是專為干活而生存。八小時之外，是決定一個人生活質量的重要內容。沒有優美舒適的生活環境，工作也是不可能干好的。栽樹要栽根，留人要留心。要讓外來投資者把他鄉當故鄉，安下心來，扎根創業，就必須為他們提供優美舒適的生活環境。

八是規范嚴明的法制環境要進一步重視做好投資企業所在地的社會治安、民事糾紛工作，加強社會治安綜合治理，為他們創造安全穩定的社會環境；加強法制建設，完善地方法規規章，規范行政執法行為；要依法行政、依法辦事，保證公正司法，加強法律體系建設，形成規范有序的法制環境。企業要依法經營，公民要依法辦事，各行各業有法可依，嚴格按制行事一句話，良好的環境是一種吸引力、凝聚力、拉動力、競爭力，最終表現為生產力。要真正做好招商引資工作，加快經濟發展速度，必須下大力氣改善投資環境，優化發展環境。

二、招商引資的操作業務：

（一）做好策劃和統籌

招商引資是一項涉及全局和系統性的工程，它既涉及多個不同的方面和環節，又是一個各方面相互聯系的整體。為達到預期目的，必須做好招商引資的策劃和統籌。招商引資策劃和程序要做到確立目標—廣泛搜集各方面資料—制訂各類方案

—比較選擇各類方案—方案的實施—方案實施后跟蹤和反饋。

1、為什么要策劃和統籌。招商就是要以積極可行的方式吸引外來資金、技術和管理經驗等生產要素，促進本地區經濟發展。以這一目的和方向為主線，就可以將其他部門和其他方面的工作貫穿起來，共同推動招商工作朝著有利的方面發展。只有建立在經過周密、系統而科學策劃基礎上的招商，才稱得上是成功的招商。否則，會使招商工作變得十分被動，也無法使招商工作獲得理想的效果。

2、什么是招商策劃。招商策劃是運用招商人員的知識和智慧，籌劃一系列的活動去吸引外來資金項目落戶的活動。招商策劃要有準確的目標定位，要有戰略高度，綜觀全局，立足長遠。本次策劃活動的結束，同時又蘊藏著下次策劃活動的開始，使招商策劃連續不斷，影響深遠。招商策劃要知己知彼，把握優勢。知己知彼，百戰不殆。招商必然涉及兩個行為主體，即我方與對方。我方要成功地將對方吸引過來，必須具備兩個最根本要素。第一，我方必須擁有自己的.優勢，這種優勢對對方要有吸引力；第二，我方要了解對方的需求，并告訴對方我們能滿足他的需求。在招商的策劃過程中，我們要對這兩個根本要素加以細化。比如，我方的優勢有哪些？有政策優勢、環境優勢、人才優勢、市場優勢等等，我們要將自已的優勢一一找出來。在看到自己優勢的同時，我們也要知道自已的不足，并且盡力地去彌補和克服這些不足。只有在正確地認清自己、了解自己的基礎上，在招商過程中才能做到胸有成竹，信心十足。了解自己只是問題的一方面，更重要的是我們要了解對方的要求。如外商的投資意向是什么？外方希望重點投資于哪些產業？外方可能接受的土地價格及其他費用是多少？外方對我方最擔心的是什么？對我方和對方都有了一個盡可能詳盡的了解之后，我們的招商策劃就變得較有把握、較為可靠了。

3、招商策劃的程序。首先要確立目標。只有目標確立了，策劃工作才能做到有的放矢。其次，要廣泛搜集各方面資料。信息收集對招商工作來說，顯得尤為重要。招商過程就是一個收集信息、尋找機遇、尋求合作伙伴的過程。一個地區、一個單位的信息流量大、信息面廣，就有可能獲得較多的招商機會，取得較好的招商成績。如果信息閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的項目是不可想象的。收集信息時既要注重信息的針對性，但也不要放過信息的廣泛性；要注意改進收集資料、獲取信息的手段；要嘗試采用互聯網等各種先進的手段來收集信息；要對信息及時加以處理，并提高加工處理信息的能力。第三，要制訂各類招商方案。招商方案的制訂要考慮兩個因素：一是方案的可行性，二是方案的可選擇性。要比較選擇各類方案?？紤]招商方案是否與我們招商工作的長遠戰略目標相一致。選擇成功率較高的一種方案。選擇成本較小，而效果又相對較好的一種方案。第四，在方案實施過程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法，不得隨意變更時間、地點、出席會議的人員等，在萬不得已的情況下才改變會議的有關事項。第五，要注意方案實施后的跟蹤和反饋。

（二）做好招商引資的形象設計、宣傳和推介、樹立良好的區域形象和品牌

招商中的形象問題，歸根結底是區域形象問題。隨著招商引資區域競爭的日益激烈，招商中的形象問題也就顯得十分重要。

1、招商中的形象革命

（1）招商中形象的作用與影響。在競爭日益激烈的現代社會，如何在公眾中展示群體的優勢，強調群體的特色，增強群體的凝聚力，是區域或企業經營成功與否的關鍵。如今，人們把這些因素聚集成形象二字。一個城市、一個區域、一個企業，都有自己獨特的形象。塑造形象、推介形象，已成為人們高度重視的首要問題。就一個區域而言，區域形象對招商有著重要的作用和影響?？梢哉f，是招商引資的關鍵。形象具有三大要素：認知、好感和信賴。區域形象是一個區域的潛在性的投資額，是一種極有價值的無形資產。如果一個區域在國際上具有了良好的形象，就不用擔心沒有人來投資。在這方面，美國硅谷、新加坡裕廊工業園區已成為良好區域形象的國際典范。良好的區域形象先聲奪人，可令投資者慕名而來。綜觀改革開放前沿的珠江三角洲，無不因其獨特魅力的區域形象而倍受外商青睞。廣州的國際大都市氣派，珠海的大港口大工業，深圳的高速度高效率，均是珠江三角洲良好區域形象的體現。良好的區域形象已成為區域綜合實力的象

征，可以起到一朝樹起、百年收益的效果。

（2）招商中的形象與CI。在市場的拓展和競爭力提升的過程中，CI正成為有高度價值的策略性工具。如何去理解CI呢？不同的國家有不同的理解。德國意譯為企業識別，強調品質與整體精神；美國意譯為企業形象（Corporatelmage），強調視覺沖擊性，促進銷售率；英國意譯為企業身份，強調地位與結構；日本則開發出CIS（CorporateldentitySystem，企業識別系統），為企業營造形象力。我國有關CIS專家在綜合吸收各國CI、CIS理論與文化的基礎上，結合我國體制和企業特性進行了應用研究，對CIS的職能進行了中文性定位，稱為企業形象塑造系統工程。不管是企業識別CI還是企業形象CI，一般均涵括了三個方面的內容：想法（理念Mind）、做法（行為Behibor）、看法（視覺Visual）。企業識別CI乃針對以上三方面作系統規劃的工作，其重點在于凝聚價值共識、創造視覺識別、

建立行為規范。

2、招商中的形象設計。在進行招商中的形象設計之前，必須先對區域形象進行定位和設計。只有準確的區域形象定位和設計，才能在招商中有鮮明、準確的

形象。

（1）區域形象定位。區域形象的定位，依賴于對區域形象實態的調查研究。調查的內容分三大類：①區域形象，包括區域的認知、傳送媒體、特性形象、規模形象、基本形象、輔助形象，對區域標志設計、標準字、標準色設計的評價，對區域管理體制的評價，對區域服務水準的評價等項目；②區域對外宣傳，包括對外傳達，對內溝通及表現水平等；③區域理念，包括區域使命、發展方針、活動領域、行為基準等項目。區域使命是指區域依據何種社會使命而進行活動的基本原理；區域方針是區域依據何種思想來發展的基本政策或價值觀；區域活動領域是指區域在何種領域范圍活動；區域行為基準是區域內部各部門職員應該如何

行動以及應具備的基本心理準備和活動狀態。

（2）區域形象設計。視覺識別系統之基本要素。區域標志：通常是代表區域全體的標志。區域名稱標準字：通常是指區域的正式名稱，以中英文兩種文字定名，可以全名表示，以省略名亦可。區域的標準色：通常采用1一3種色彩為主，用來象征區域的指定色彩。區域標語：指對外宣傳區域特長、發展、思想等要素的短句，通常與區域名稱、標準字附帶組合使用。專用字體：指區域名稱及對內對外宣傳、廣告所主要使用的文字（中英）、數字等專用字體。視覺識別系統之應用要素。區域章類：區域職員使用的徽章、名片及區域的旗幟。文具類：區域各部門使用的文件、信封以及便條等。區域廣告及宣傳：區域所作的廣告及宣傳等的

視覺傳播。

（3）區域形象CI手冊。盡可能使區域的視覺設計標準化，表現出統一的形

象，是CI的基本目標之一。

3、招商中的形象推介

（1）統一的對外區域形象。區域形象確定以后，還要保證其對外發布和推介的統一性。在對外招商活動中，要做到五個統一：①統一標志。區域標志必須統一且只有一個，無論誰代表本區域去招商，都必須確保本區域標志的準確亮相。②統一顏色。區域的標準色是特定的，不能隨便改變，更不能以自己的好惡隨便取舍，要嚴格按巳設計手冊中的規定色為準。③統一口號。區域的標語、口號，常常濃縮了本區域的內在精神。一旦確定，對外傳播時就不能再變化。招商人員要嚴格統一口徑，切莫“百家爭鳴”。④統一招牌。區域形象中基本要素組合和應

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隨著社會不斷地進步，報告的適用范圍越來越廣泛，寫報告的時候要注意內容的完整。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？以下是小編幫大家整理的新農村綜合體調研報告，歡迎大家分享。

繁榮和發展農村文化建設是建設社會主義新農村重要內容，是豐富和繁榮社會主義先進文化的內在要求，是構建農村和諧社會的重要舉措。為進一步加強xx縣農村文化建設，5月下旬，縣財政局與縣文廣新局組成聯合專題調研組，深入全縣14個鄉鎮，采取召開座談會、走訪農村基層干部群眾、發放調查問卷等形式，對全縣農村文化建設進行了為期一周的調查。

一、xx縣農村文化建設現狀

素有梅花鹿之鄉和農民畫之鄉美譽的xx縣是東北黑土地上的一顆明珠。它位于吉林省中南部，屬五山一水四分田的半山區，是著名的全國商品糧基地縣和全國綠化先進縣?？h域面積2522平方公里，轄14個鄉鎮，229個行政村，總人口40.8萬，其中農業人口近28萬。近年來，隨著農村經濟的快速發展，xx縣的農村文化建設也有了長足進步，全縣農村文化建設呈現蓬勃健康的發展勢態。

1、農村文化娛樂設施日臻完善。

近幾年來，xx縣以促進社會經濟和諧發展，滿足人民群眾精神文化需求為核心，扎實有效地推動農村公共文化服務體系建設，農村文化娛樂設施日臻完善。為加快鄉鎮綜合文化站建設，先后投資100多萬元，新建擴建了14個鄉鎮綜合文化站，全縣鄉鎮文化站建成率達100%。在此基礎上，縣委、縣政府一直高度重視農村文化陣地建設和農村文化活動的開展，在抓好鄉鎮綜合文化站和村（社區）綜合文化活動室等文化陣地建設的基礎上，近年來，該縣立足為農村群眾提供更多更好文化服務，將組建各類文體社團、協會和村級文化大院建設作為繁榮農村文化的重要載體，同新農村建設緊密結合起來，形成了縣有文化中心、鄉有綜合文化站、村有文化大院的發展新格局。截至目前，全縣14個鄉（鎮）已建設農家書屋229個，文化大院229個，實現了行政村農家書屋和文化大院建設全覆蓋，并在229個行政村都配設了文化志愿者。建設農村文化大院小廣場78處，室外活動場地面積達28萬多平方米。

2、提升農村公共文化建設服務體系，農民文化生活越來越精神。

xx文化底蘊深厚，民間文化能人層出不窮。多年來，一些農村文化能人依托自家庭院或村級活動場所，自發組織開展文化娛樂活動，文化大院應運而生，在各級黨委政府的高度重視和正確引導下，全縣文化大院建設如雨后春筍般蓬勃興起。縣委、政府一直關注民間文化的發展，把發展群眾文化作為一項重要的民生工程，積極引導廣大群眾組建各類業余社團、協會、演出隊伍，把文化大院建起來。一是整合文化資源。引導各鄉鎮利用文化資源共享工程和農村書屋，充實文化大院的內容。利用村委會閑置房屋或公用場地，通過整修粉刷，繪制文化墻，建成文化大院、活動廣場。小四平村利用村中閑置的一塊低洼地，平整出了1500平方米的廣場，建起了200多平方米的活動室。二是整合人才資源。發揮鄉村文化帶頭人組織和建設文化大院，帶起一個甚至幾個村的文化活動。北屯基村的張家文化大院集中了戲曲、書法、繪畫、舞蹈等各類人才，常年開展文體活動，涉及周邊多個村組，吸納聚集和涌現出了眾多的文藝人才，形成了能人建大院、大院出能人的良好機制，為豐富農村群眾文化生活提供了廣闊的舞臺。三是不斷加大投入?？h財政與文化部門在農村文化建設專項資金使用上，順勢推動，通過政府采購集中為文化大院配發秧歌服、音箱、鑼鼓镲嗩吶等器材，吸引了廣大農民積極參與，用最簡單、最普通的活動方式，讓老百姓跳出健康、舞出快樂。目前，全縣已成立各類農村群眾文體活動組織500多支，常年參加文化體育活動的農民有近5多萬人。這么多的隊伍于勞作之余排練節目，在節慶或農閑時進行演出活動，不僅豐富了農村群眾業余文化生活，也進一步宣傳了黨的路線、方針、政策，深受群眾歡迎?，F在農村文化大院已經成為了各村村民的娛樂健身、學習休閑的好地方。我們在對xx鎮的調查中，了解到該鎮活躍著神鹿藝術團、中老年藝術團、喜洋洋秧歌隊、火苗健身舞隊、太極拳、廣場健身操隊、詩詞協會、讀書協會、農民書畫院等30多支隊伍，每支隊伍都在50人以上。每當夜幕降臨時，參加文體活動的人們，臉上洋溢出喜悅的笑容，手舞足蹈，歡聲笑語，如癡如醉地享受著幸福生活，與圍觀欣賞的群眾喝彩聲形成了一道亮麗的風景線。值得一提的是xx鎮的神鹿藝術團所演出的文藝節目具有濃郁的鄉土氣息，主要是針對個別群眾出現的封建迷信、不贍養老人、鄰里不團結、賭博、酗酒等陋習和群眾中涌現的文明新人新事來編排節目，所表演的內容在群眾中有原型，深受群眾喜愛，有著極強的生命力。像小四平鎮的小陽村、那丹伯鎮屏風村、南屯基鎮的張家大院在村干部和文化帶頭人的組織下，紛紛建起了農民秧歌隊、廣場舞表演隊、二人轉小劇團等。只要喇叭一響，男女老少齊上陣扭起大秧歌、跳起廣場健身舞，全村的村民都積極來參加，已經成為村里主流娛樂方式，使得各村多年來沒有發生治安案件，鄰里關系更加融洽，整個村組在一片和諧中快樂的生活著。這些看得到、摸得著的文化惠民措施的深入實施，讓全縣農民群眾的文化生活變得越來越精彩。

二、農村文化建設存在的問題

雖然近幾年在縣委、縣政府的'高度重視和社會各界共同努力下，xx縣的農村文化建設有了長足的發展。但必需看到，當前的農村文化發展與深厚的文化底蘊相比，與人民群眾日益增長的文化需求相比，與文化大繁榮、大發展相比還有比較大的差距，重點體現在以下幾個方面：

一是農村文化發展不平衡。一方面農村基礎文化設施存在地區差異。在調查中，xx鎮、小四平鎮的總體情況遠遠好于拉拉河鎮和三合鄉，在xx鎮灣龍村我們不僅看到該村有報欄、多功能活動室、圖書室、村民活動廣場，而且該村還建有健身路徑和籃球場。另一方面農村業余文藝演出隊伍發展不平衡。我們在調查村組里是否有文體隊伍的問題時，呈現出較大的地區差異，比如南屯基鎮、橫道河鎮、xx鎮基本上每個村組都有2—3個民間文藝體育組織；而文化基礎條件不好或沒有集體經濟收入的村組，如二龍山鄉、大興鎮等，一個村里只有1支文體隊伍或者只停留在庭院活動中。

二是免費開放資金尚未到位，缺少文體活動設施器材。國家要求鄉鎮文化站每年免費開放資金不少于5萬元，應由縣級配套的25%資金始終沒有到位，經費不足已嚴重影響和制約了鄉鎮文化站的正常業務工作及開展活動。由于城鄉發展不均衡，農村文化建設歷史欠賬較多，特別是村組一級的文化建設，至今仍是公共文化服務體系建設最薄弱的環節，嚴重阻礙了農村文化建設的發展。在對各鄉鎮村級文化設施調查中，目前現有的農村文體活動設施器材根本不能滿足農民群眾需求和農民的求知、求富、求樂的愿望，有的文化大院雖然配發了音響、樂器和服裝，建設了文化大院小廣場，但對于更多的農民群眾需求（比如一個村有多個組有秧歌、健身舞蹈隊）還只是杯水車薪，無法滿足更高的要求。

三是文化娛樂活動形式單一，缺乏文化人才。當前，農村群眾文化娛樂活動內容不豐富，形式單一，范圍不廣泛，不能滿足廣大農民群眾精神生活需求，有的鄉村開展活動，也只是平時組織農民扭扭秧歌、跳跳廣場舞，或三五個人搭個土臺子，唱一唱戲，農民在勞作之余從事較多的活動是看電視。調查中發現，與農村群眾對文化生活需求大、參與熱情高相比，農村文化培訓工作尚未跟上，農村文化人才缺乏、素質不高、成員年齡老化等現象在許多鄉鎮存在。盡管現在有些鄉（鎮）綜合文化站、村文化大院已配備了樂器、音響、燈光、電腦等文化設備器材，但由于缺乏懂得使用專業人才，而使這些文化設備器材閑置。另外大部分的文化帶頭人專業素質低下，活動手段過于簡單，形式過于陳舊，活動內容缺乏創新，可提供的文化服務的內容和文化資源嚴重匱乏。群眾所喜聞樂見、豐富多彩的文化活動形式沒有充分挖掘和利用，文化陣地的宣傳，教育，輔導，娛樂的功能沒有充分的發揮出來。

三、加強農村文化建設的幾點建議

1、加大農村文化建設投入，促進城鄉文化協調發展。

針對城鄉文化發展不均衡的現狀，要推進農村文化建設，就必須統籌城鄉文化，積極推進城鄉互動。一是要推動文化資源向鄉村傾斜，加快推進落后鄉鎮村級的公益性文化基礎設施建設步伐，把一些群眾基礎好、建設積極性高、符合項目建設場地要求的村組作為重點示范村級公共服務中心建設點。建設內容包括一個標準的小廣場、一個文藝舞臺、一棟公共服務樓、組建一支或多支農民文藝隊伍和健身隊伍。二是深入開展文化惠民工程，加大對薄弱鄉村組建文藝組織扶持力度，整合各種社會資源，不斷壯大農村文化大院文化隊伍。三是加快推進村級基層文化服務網絡建設，通過文化資源共享工程網絡體系，為廣大農民提供公益性文化服務。

2、加大農村文化建設投入，調動農民參與活動的積極性。

農村文化建設，農民群眾是主體，農民參與度高了、主動性強了，工作才會有持久的生命力。一是切實發揮好村級文化公共平臺作用，充分利用重大節慶、民俗和各種文化節等節日經常性地開展豐富多彩的群眾文藝競賽活動，調動農民參與活動的積極性。二是充分發揮縣文化廣播站、文化館、藝術團和民間文藝團體的傳、幫、帶的作用，深入農村與農民觀眾同臺演出，用身邊事教育身邊人，這樣的演出既調動了廣大農民群眾參與演出活動的積極性，又使農民在娛樂中受到了潛移默化教育。三是廣泛開展農民樂于參加的五好家庭、文明戶、模范夫妻等文明創建活動，用農民親身經歷的形式，容易理解和接受的方法，促進文明新風進萬家，這樣的文明創建活動既增強了活動的感召力、滲透力、吸引力，又極大地調動了農民群眾參與活動的積極性和主動性。

3、加大農村文化建設投入，用活用好農村文化陣地。

農村文化設施不僅要建好，而且還要管好、用好，充分發揮這些設施的功能與作用。一是要著力培養一支熱心農村文化工作，相對穩定的的隊伍。加大對文藝人才的培養力度，加強農村文化隊伍建設，把有一定專業素質和有較強組織能力的文化能人培訓成文藝團隊的帶頭人，使村級文化工作有人管、有人做，發揮他們在傳播先進文化、豐富群眾文化生活、傳承優秀民間文化等方面的積極作用。二是要充分發揮農村現有的文化設施功能和作用，對已經建設完成的鄉鎮綜合文化站、村級文化活動中心、文化大院要加強管理，確保公益文化設施用于公益文化事業，減少、杜絕各種以盈利性為目的的商業活動。三是要建立農村文化事業發展專項資金，增加縣鄉文化廣播站辦公經費。對于文化工作開展得好鄉鎮、行政村、自然組應予以獎勵；對于長期在農村工作并做出一定貢獻文化專（兼）職工作人員，應給予適當的物資獎勵。四是要充分利用村文化活動室、圖書室，農家書屋、文化大院小廣場等公共文化服務設施，積極引進民間資金，通過投資主體多元化，動員社會資源為農村提供公共文化，不斷滿足農村文化發展及農民的文化需求。建好用好鄉村文化陣地，進一步豐富農民群眾精神文化生活。

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國外著名商業綜合體案例分析報告

摘要：隨著城市的不斷發展，城市商業綜合體的發展已經成為城市規劃的重要組成部分。本文介紹了國外四大著名商業綜合體，并進行了深入的對比分析，以期對大型商業綜合體的概況和發展，以及如何將建筑融入城市空間和地方精神創造更深層次的體驗。關鍵詞：國外，商業綜合體，研究與分析

0 引言

任何一個國家的大城市都有一個或幾個著名的商業綜合體。這些商業綜合體不僅是一個城市對外展示的形象窗口，也是當地居民休閑、購物、娛樂、消費的聚集地，是一個城市經濟發展活力的象征。這些商業綜合體依托優良的社區環境、繁華的商業氛圍、完備的商業設施和獨特的商業品味。經過幾十年甚至上百年的規劃建設，這些商業綜合體終于成為一個城市的獨特魅力和品牌。城市因商業建筑而魅力四射，商業建筑為城市增添風采。

目前，我國很多城市都將商業綜合體建設作為城市發展規劃的重要組成部分，一些城市甚至全力開發主題商業街和商業綜合體，表明商業建筑在城市發展中的地位和作用日益得到認可，人們對商業建筑的需求和要求也越來越受到關注。但是，我們不應該盲目地開發和建設，學習別人的經驗可能對我們更有好處。

以下是對世界上幾家知名商業綜合體的介紹，并進行對比分析。

1 Namba Park, Japan

Namba Park 是一座現代建筑，位于大阪傳統而熱鬧的商業區。它不是傳統意義上的公園。它是一個購物中心和寫字樓的綜合體。遠遠望去，難波公園就是一個斜坡。

公園從街道上升到8層樓高，

漸進式，綠茵茵茵，宛如城市上空的天然綠洲，與周圍線性建筑的冷峻風格形成強烈對比，在嘈雜的背景下成為生動而溫暖的街景。

原址為棒球場，位于難波火車站附近的新商業區，距機場一站路，將城際列車、地鐵等交通樞紐的功能與寫字樓、酒店完美融合, 和住宅。組合是日本成功開發的城市綜合體的代表項目。

場所概念

難波公園的設計靈感來自于可以不斷再生的自然力量。這種公認的力量正在連接新舊事物。東西貫穿東西方文明。在設計中，自然環境被巧妙地融入到城市規劃中。這個項目不僅僅是一個商業項目，因為它有一個大的公共開放綠地，可以吸引周邊社區的人們到這里參觀和瀏覽。最終這個項目變成了目的地項目，大家不僅來這里購物，還可以來這里休息放松。

難波公園的內部是人造峽谷。業主最初的想法是建造一個簡單的混凝土通道連接項目的南北地塊，但設計師想出了一個人造峽谷的想法。

設計師最初計劃用多種暖色調的石頭來再現真實的峽谷風貌，并通過多種橫向表現手法展現出永恒的再生自然景觀。在設計中避免使用過于單一的材料的錯誤感覺是非常重要的。

裝飾材料均取材于大自然，如花崗巖、砂巖、石灰石等，并遵循其簡單粗獷的自然造型（自然裂縫），生動地展現了自然結石。永恒的魅力。為了進一步表達這個想法，顏色從暖黃色到橙紅色的過渡與大阪市中心眾多的灰色混凝土和瓷磚建筑以及周圍茂密的植被形成鮮明對比。

整體布局

從高處俯視難波公園，可以看到開闊的空間造就了公園和城市相互連接。街道與交通直接相連，坡度與“巖石”形成的層次感讓公園與周邊的高層寫字樓柔和地融為一體，為鋼筋水泥的城市帶來清新的氣息。

入口處，是一片布滿巖石的空間，就像一個狹窄的峽谷，引誘你往里面探索。由暖黃色逐漸過渡到橙色的條紋造型猶如沉積層，設計師精心設計打造了不同的小海灣、洞穴、河谷等冒險般的空間感受，讓你常有“村落與隱柳暗花”。驚喜為整個購物之旅增添了一絲神秘感和新奇感。難波公園的零售和娛樂區是通過“峽谷”中的“8字形”向上傾斜通道到達的。它的中心區域是一個三層樓的“豪華購物廣場”，內部紋理華麗，店面錯落有致，并以植被和水景裝飾，讓您仿佛不是在商場購物，而是在森林中尋寶。

通過不同樓層的一些特定區域，“峽谷”可以直接通向室外露臺。這里的“空中花園”種植著許多美麗的花草。植物每天都在生長和變化。建筑物的外觀。商場里有很多餐館和咖啡館。露天位置在叢林中。購物后，您可以在這里享受一個舒適安靜的地方，相當舒適。

業態分布和功能流線

一樓主要用于組織交通流線和不同方向的步行，通過自動扶梯或垂直電梯將人流引入二樓商業區。

二樓為人行通道，組織各個方向的人流，包括車站方向的人流，LABl 1方向的人流，以及一樓的人流。利用建筑的高度，形成峽谷形式的交通空間，并設置多個空間節點和扶梯，保證人流暢通上層業務。

露天步行街兩側設有柱廊和玻璃頂風雨走廊，保證雨天使用。

商務人士穿行房間，保證雨天正常使用。沿過道兩側設置商鋪，大約每隔50-70米。

打開面向“峽谷”的中庭空間，或者設置天上的玻璃長廊，讓人流過“峽谷”兩側。

屋頂人流

總結與啟示

多樣的建筑形式并沒有讓商業消費者關注商業內容，真正做到建筑設計本身的經典，可以成為

行業布局混亂，建筑與商業相得益彰，無所遁形。一個吸引人的亮點。但從長遠來看，它仍然是其內部的核心——業務在其中發揮著真正的決定性作用。對于經常進出的人來說，建筑形式之美總有一天會被使用甚至被忽視，只有功能的人性化設計——與商業的兼容會一直默默發揮作用。

注重與各種交通工具的連接，如地鐵站、停車場、市政道路等。

2日本表參道

表參道是東京四大特色街頭時裝店之一，歐美頂級設計師的作品云集于此，流行元素很富有。高，櫥窗里的衣服和配飾很有創意。櫥窗里的衣服和配飾很有創意。許多世界知名品牌的旗艦店也在這里設立。可以說，表參道是世界品牌的亞洲展示中心。

表參道長約1公里，位于東京原宿的青山地區，靠近澀谷。它在日本被稱為香榭麗舍大街，經常被用作電視劇的取景地。表參道從原宿站出發，直通明治神宮和鰲山區。這條被稱為“巖閣寺”的大道曾經是明治神宮的專用道路。是東京乃至日本最豪華的購物街。被稱為男人的地獄和女人的天堂。

發展歷程

表參道用了大約 70 年的時間演變成擁有大量獨特建筑和一排排櫸樹的歐式風格。具有街頭風格的奢華時尚購物街。

表參道之丘

安藤忠雄以日式橢圓形的“山姆”LOGO為“表參道之丘”揭幕。灰色的鋁窗和玻璃外殼給人最重要的印象；地基的墻、柱、梁不經意間呈現鋼筋混凝土，幾何形狀呈直線延伸，含蓄地流露出建筑的特色和美感。

表參道HILL在表參道道路上寬約250米。這是一個由地上6層和地下6層組成的復雜設施：

?地下3樓至地上3樓為商業，38戶住宅，200車位停車場

?商業設施中，中央天庭和天庭周邊的斜坡將商店沿街延伸了6層，有商店感，讓自然光流動。地下室的中庭？住宅由東樓和西樓兩棟樓組成。窗戶可以看到街道兩旁的櫸樹。

?擁有完善的管理體系，將住宅和商業設施的流通完全分開，成為一個安全、安心、舒適的生活空間

?屋頂盡量綠化，規劃北側住宅區可以俯瞰綠樹成蔭的趣味景觀。

這座建筑被刻意設計成與表參道沿線的行道樹一樣高。這在外界是絕對無法想象的。它實際上是一個地上六層，地下六層的龐然大物。由主樓和西樓組成。而修復后的“通潤觀公寓”的一部分由三部分組成。

博物館的建筑乍看是方形規整的設計，但從里面的高空可以看到。整體造型猶如一個巨大的方舟，鏤空的中庭大方，讓陽光透過半透明的天窗自然流淌。商鋪圍繞中庭而立，樓層之間盡可能排除了充滿殺戮風景的扶梯和扶梯。樓梯的麻煩也讓人感覺不到爬山下山的辛苦。

圍繞商業空間的天高中庭的原創音樂“螺旋坡”上，有與表參道相同坡度的有機連接的店鋪，有街邊小店的感覺。以螺旋形連接的斜面創造了空間流通，而表參道的購物特色在建筑中得以保持，使其成為前所未有的獨特空間。就好像在表參道中出現了內心的表參道。

格式分布

表參道目前非常繁華，共有約100家店鋪，其中不乏知名建筑公司委托設計不同風格的一線奢侈品牌。旗艦店、名牌云集的“表參道之丘”、限量供應香檳和巧克力的“Anniversaire表參道”、出售旅游紀念品的東方“跳蚤”商品市場。去原宿，有一家專門的玩具店。 Shop KIDDY LAND，整條街都充滿了高級時尚元素。內部活動空間

表參道之丘是日本時尚和文化中心表參道的核心，其獨特的立面由 LED 照明，與街道兩旁的櫸樹融為一體。 ，在不同的季節呈現不同的風景。從入口進入后，有一個6層的天高中庭空間，以天高中庭為中心，形成一個螺旋形的螺旋坡。外墻的照明墻、樓內的動畫投影儀、超指向性揚聲器、大屏幕顯示器，以光、影、聲等多種效果展現空間的魅力。入口處的大開口實現了一個充滿活力的活動空間。

從天高的中庭沿著大樓梯到地下三樓，進入空間[O:]。空間 [O:] 是位于地下三層的活動空間，從空中的大樓梯延續?？梢耘e辦各種活動，例如展覽、新聞發布會和視覺演示。該空間可以靈活地實現您設想的圖像，同時還配備了大量設備。

3 Oak Creek, USA

Oakbrook Centre 是位于 Oakbrook 北部的大型戶外購物中心。它是芝加哥地區非常知名的購物目的地，擁有約 150 個獨立品牌。以奧克布魯克中心為中心，形成了以銀行、酒店、娛樂、休閑、餐飲等商業建筑為核心的大型綜合商圈。奧克布魯克中心四面環繞著寬闊的主干道，交通便利，有充足的免費露天

和室內停車場。

由于活動頻繁，顧客眾多，犯罪、交通事故、醫療事故等事件經常在這個購物區發生。在這么小的一個區域內包含這么多品牌，讓顧客知道最快、最簡潔的出入口位置以及在緊急情況下如何到達他們想要的商店就顯得尤為重要。同時，如何有效地將大型停車場與建筑聯系起來也是一個難題。因此，有必要為奧克布魯克中心劃出緊急逃生路線，劃分火區。使用GIS技術可以精確定位每個商店以繪制地圖。

基本功能流線

奧克布魯克中心購物區分為A、B、C、D、E、F六棟樓。共6個區域，每個區域都有服裝、化妝品、數碼、家居用品等店鋪。這六個部分通過室外地塊連接為一個整體，形成一個完整的奧克布魯克中心。該建筑的其余部分用作多個品牌的大型旗艦店，專門用于品牌本身。這6棟獨立的建筑之間，散布著ATM機、停車場、休息區等公共設施，可供每棟樓內的客戶輕松使用。室內購物空間

戶外購物空間

由于奧克布魯克中心在平面上是群樓，自然形成了戶外庭院或小廣場空間。在設計這些地塊時，奧克布魯克中心的設計師充分考慮了客戶群的性質，在不同地塊上設計了不同風格的景觀。

入口處設計了一個小型下沉廣場，廣場內設有噴泉。這個尺度符合建筑正門大氣的景觀設計風格。

另外一個區域，設置了一個水池，規模也適合這樣的空地。

下圖是專門為兒童設計的戶外游樂場。這是一個非常人性化的設計。

4 巴黎香榭麗舍大街

法國巴黎最繁華、最具代表性的香榭麗舍大街，正從凱旋門和戴高樂廣場向外輻射。 12條街道的主干道。中央道路寬80米，可并列12輛汽車，全長2公里。街道兩旁的人行道平坦寬闊，有各式各樣的專業公司和商店，從銀行、保險、時裝、娛樂到文物古玩，還有花攤、報攤。香榭麗舍大街是巴黎的貴族代表，但其經營的百貨公司和服飾店大多是一般的精品店和品牌店。真正的高端精品店在香榭麗舍大道一側的蒙塔涅大道。香榭麗舍大街上的餐廳和咖啡館最多。這大概和法國人的浪漫是分不開的。在這條街上，人們可以品嘗到法國蝸牛、意大利比薩、日本刺身、中國餃子、烤鴨等世界聞名的美食。電影院、電子游戲廳、夜總會、迪斯科舞廳營業至午夜或清晨，是巴黎夜生活的好去處。街中央還有一個地下商場，比地面上的商鋪還要富麗堂皇。數十家大公司在地面和地下設置分號，在這里形成立體的商業街區。

在香榭麗舍大街上，還有著名的大皇宮、小皇宮和協和廣場。大皇宮和小皇宮都是法國建筑藝術的代表，它們的文化藝術展覽為香榭麗舍大街增添了豐富的文化內涵。協和廣場是香榭麗舍大街一端的一個大型中央廣場，位于凱旋門對面。綠色的草坪、古老的建筑和雕塑，以及廣場中心的3000年歷史的埃及方尖碑，使協和廣場成為游客和巴黎人休息和放松的最佳場所。巴黎的香榭麗舍大街不僅具有濃郁的商業氣息，讓人感受到法國人的休閑、放松和浪漫，而且香榭麗舍大街還是法國人大型集會和慶典的場所。比如每年7月14日的法國國慶節，政府都會在香榭麗舍大街舉行盛大的閱兵式，所以香榭麗舍大街也讓游客感受到了法國的政治、經濟和歷史。歷史

香榭麗舍大道有著悠久而豐富的歷史，其演變與巴黎的市民發展息息相關。 1667年，法國皇家園丁勒納特將東西軸線延伸至朗德角，以擴大杜樂麗花園的視野，從而形成了香榭麗舍大街的雛形。 1828年，巴黎市鋪設人行道，安裝路燈和噴泉，使其成為法國第一條林蔭大道。 1863年，凱旋門在香榭麗舍大街（星形廣場）的盡頭落成，錦上添花。 300多年來，這條街見證了法國的許多歷史時刻，早已成為巴黎最具景觀效果和人文內涵的街道。 1990年代初，為應對交通擁堵、行人被車輛干擾、街景混亂等問題，巴黎市政府啟動了改造項目，讓香榭麗舍大街煥然一新。購物環境

香榭麗舍大街被譽為世界上最美的長廊，是商務旅游與街景的完美結合。以圓點廣場為界，分為風格各異的兩部分。

東700米以靜謐的自然風光為主，車道兩側有平坦的草坪和高大的樹木，而外面的森林。 1100米的西段是繁華的高端商業區，世界名牌云集，時尚美妝占據主導地位。香榭麗舍大街也是巴黎最著名的旅游景點。街道兩頭除了著名的協和廣場和凱旋門外，還有很多歷史記憶，非常吸引游客。

5總結與啟示

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由上可知，一個城市著名商業綜合體的形成，有其城市發展的歷史背景，各有特色，在現代城市建設中，不斷調整和完善，以滿足現代人們生活的新需求。對比分析這些著名的商業街，可以看到它們的發展對我們的啟示，也可以借鑒他們的成功經驗，改造和建設我國大城市的商業街。

商業建筑要有立體、網絡化的交通，保證良好的交通可達性

這是城市商業街建設的基本要素。地面和地下形成立體、網絡化的交通，無論采用何種交通方式，出入都十分便捷。即使商業街是步行街，主干道兩側的輔助街道也應該有良好的通行能力和充足的停車位，并且應該有嚴格的交通管制。為保證地面交通暢通，將交通網絡連通為一體，人流與車流分離，人流在“室內”流動，使地面的交通流能夠暢通無阻。光滑。紐約、倫敦、東京等地的商業街建設，都依托這個立體的交通網絡，擴大商業街的人口容量，疏通交通。要求地下空間是商業街發展的趨勢。

商業街的產業結構要三足鼎立，滿足消費者多層次、多方面的需求

所謂“三足”是指購物、餐飲、休閑和娛樂占商業街三分之一。這種結構的一個優點是可以提高商業街的吸附力。白天是游客的旅游勝地，晚上是當地市民的休閑娛樂場所。功能上滿足游客觀光、購物、休閑、休息、娛樂的心理。品味城市文化的精神訴求，也為當地居民打造休閑消費場所。但在我國一些城市，商業建筑功能單一，配套設施不足。游客興高采烈地走了，回來卻精疲力竭，無精打采，甚至有錢花，大大降低了商業建筑的形象和效益。

商業街應該有獨特的商業魅力

城市商業街不同于一般的社區商圈。它是一個城市的形象代表，是一個城市經濟實力和文化歷史的展示窗口，所以每個城市的商業街都應該具有不同于其他城市商業街的獨特魅力。

商業街應具有傳統與現代相結合的文化氛圍

大城市商業街的形成和發展有其自身的歷史進程，構成商業街濃厚的文化特色，挖掘商業街的歷史脈絡，突出其歷史文化底蘊，是商業街的品牌元素。在發展過程中忽視甚至放棄商業街的傳統和歷史脈絡，商業街將失去長遠發展的信心，城市將失去文化個性。因此，商業街的開發建設必須注重保護商業街的“商業靈魂”——歷史文化底蘊。但是，一味地保留傳統文化，也會讓商業街失去活力，讓人感覺沒落、沒落。傳統文化要與現代文化、現代科技相結合，真正提升商業街的品牌價值。

商業街要突出整體協調性和人性化設計

商業街的規劃發展要注重協調性、建筑風格、裝飾色彩、管理品類、項目選擇等必須從商業街的整體角度考慮，從人性化要求入手。過去，人性化設計多體現在產品上，很少有人將其演繹到商業街上。事實上，商業街需要突出人性化設計。無論是來商業街的游客，還是來商業街休閑的本地市民，在短短幾百米、幾公里長的街道上漫步，所需的時間都很短。 p>

2、3小時、更長

7、8小時，不僅需要體力補充和“休養”，還需要精神上的調整和愉悅，所以現代商業街除了廁所、電話、休息座等人的生理需求外，還要從人的高層次需求出發來設計商業街，這應該是基本的出發點商業街設計點。 .

? 綜合體建設工作總結 ?

商業綜合體調研報告()

商業不動產專委會發布城市綜合體開發調研報告

：焦點房地產網

2014年06月23日11:18 我來說兩句

前言

中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，推進中國城市化進程，房地產尤其是城市綜合體的開發已成為中國最具前導性和拉動性的行業力量。隨著房地產市場的階段性調整和相對飽和，資產型、經營型商業地產特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發動機，也天然成為中國城市化的主力引擎和城市名片。

就綜合體而言，勢必成為中國城市發展新動力。通過綜合體規模和實力的展示，體現城市經濟發展實力，塑造城市新標桿，打造城市新名片和新地標。開發城市綜合體，不但提升項目市場競爭力，提升企業競爭力，豐富企業品牌力，更具體的還能彰顯企業綜合實力。城市綜合體（hopsca）主要集酒店（hotel）、寫字樓（office）、公園（park）、購物中心（shopping mall）、會展中心（convention）和公寓（apartment）等于一體的多功能、多業態的大型建筑體。誰擁有了城市綜合體，誰就擁有了城市未來！

近幾年，城市綜合體正成為中國房地產乃至商業地產發展的主流開發模式，從某種意義上講，未來中國城市開發的競爭也是綜合體的開發競爭，并由此構成一個具有多職能、最具競爭力和抗風險的城市縮微體。杭州、合肥等代表性二線城市政府提出未來城市開發主要以城市綜合體為主的戰略目標，開啟了2014中國城市綜合體的元年。

2014年1月以來，全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會對中國城市綜合體的開發進行了了一次普查和調研，經過半年的調研，出具此報告，僅供業界參考?？偟奶攸c

1、大型城市綜合體的開發，主要指100萬平方米以上的項目主要集中在北京、上海、**、深圳等一線城市，體量大、規模大，基本上是國內、香港等有品牌影響力、有資金實力和開發經驗的大型開發企業。其規劃和開發的項目能完整的體現城市綜合體的含義。

2、杭州、合肥、沈陽、無錫等二線城市的綜合體，主要面積在50萬至80萬平方米左右，主要根據各城市目前市場容量和需求所開發。其開發商主要包括本土開發商、香港開發商和中國品牌開發商。他們一般都屬于連鎖開發企業，很多本土開發商也進入外地連鎖開發行列。業態主要以住宅和購物中心為主。

3、面積在50萬平方米以下的城市綜合體，但主要位于東部三線城市和中西部部分省會城市和市級市，業態主要以普通住宅和購物中心為主。 4、外行進入城市綜合體的開發成為城市綜合體開發的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型綜合商業市場管理商等，他們依靠自己的資金實力和行業優勢，通過并購、拍賣、合作等模式開發城市綜合體。其項目主要以商業為主，零星配置寫字樓和住宅。

5、目前中國城市綜合體主要集中在華東地區、華北的北京和天津，中南地區的廣東和西南地區的**和成都。還有一個主要的特點，除了華東地區的江蘇省的蘇州和無錫以外，城市綜合體的開發主要集中在各省會具有一定消費實力的二線城市。 6、2014年中國城市綜合體進入開發元年，基本上屬于“四四制”原則。四分之一處于銷售階段，主要以銷售住宅為主；四分之一處于開發建設階段，目前進入市場定位和準備開盤階段；四分之一處于政府計劃和招商階段，但很多城市都已經納入今年招商和開發計劃；四分之一屬于規劃階段，基本進入項目立項和規劃設計時期，但作為城市綜合體開發模式都已基本確定。。

7、眾多號稱城市綜合體的項目，均無法完美體現城市綜合體的含義，其主要業態主要在3個左右，大部分以住宅和商業為主。建筑類別的比例分配存在不太科學與不太合理性，這需要市場來檢驗。

8、城市綜合體開發成為眾多品牌實力開發商的主流開發模式，有開發商號稱未來企業開發戰略方向將以城市綜合體開發為主。

9、城市綜合體的開發與當地的經濟發展與人們的收入和消費密切相關，經濟越發達，綜合體項目越多，其項目不但體量大，價格高，其品質和生活的方便性大大超越以前的單一業態類別。

10、2014年．中國城市綜合體開發成為各地政府部門土地招標和相關開發企業投資和開發的主要方向，土地招標和規劃建設以綜合體開發為主成為2014年地產行業新的開發潮流。

東北地區

黑龍江省

1、綜合體開發處于起步階段，項目在哈爾濱市區內。

2、2014年之際，某商業地產專業開發企業已在哈爾濱南崗開發區原新加坡大酒店宗地上興建一座建筑面積28萬平方米,聚合商務、居住、購物、休閑等全功能的“城市綜合體”。

3、目前有一個處于規劃階段的項目。總占地面積萬平方米，總建筑面積26萬平方米左右，主要以住宅為主，還不完全具備城市綜合體的功能。

吉林省

1、綜合體開發處于快速發展階段，主要集中在長春市和吉林市。

2、長春市在招商和土地拍賣過程中，主要以綜合體開發為主。目前，僅長春市南關區有城市綜合體項目11個，總投資320億元，占地面積250萬平方米，預計總建筑面積530萬平方米。 3、2014年有10大城市綜合體項目落戶長春市朝陽區，總投資約為118億元。這些項目投資大、規格高、拉動能力強。

4、長春城市綜合體項目目前基本上處于土地招商、項目招商銷售、項目規劃建設中。吉林市有代表性的城市綜合體項目1個。

5、綜合體項目的開發商主要來自北京、上海和江蘇；投資商有本土的，也有外地的，主要以合作開發為主；獨立開發的企業主要以上海的開發商為主；本土開發商獨立開發的項目比例相對較高，所占比例大于40%。

6、綜合體的主要業態以普通住宅、購物中心和數碼中心為主，目前出現部分旅游休閑型城市綜合體項目。

示范案例：吉林?世貿廣場

項目概述：

吉林?世貿廣場由吉林市世貿廣場建設有限公司建設開發的吉林市首個都市中心型大型城市綜合體項目。該項目坐落于吉林市經濟、文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區域的江城廣場東側，北至安康胡同，西至**路，南面松花江，東至文廟胡同，處于吉林市城市南北中軸線吉林大街與松花江景觀帶交叉點，已具備城市資源配套比較成熟的特點。主要經濟指標：

占地面積：平方米

總建筑面積約為：平方米

停車位：380個

容積率： 建筑密度：57% 酒店建筑高度：米（吉林市新地標）

比例分配：

酒店約占項目體量的50% 江景住宅約占30% 寫字樓，單身公寓約占13% soho及其他占7% 示范要點：

1、該項目系拆除改造項目，將“商業活動、城市休閑、江濱文化”融合，打造集購物、休閑、文化、娛樂于一體的現代化高檔次商業中心和高品質新生活區。 2、該項目合理解決酒店、商務辦公、商場、居住等功能的布局，并與景共生。江景住宅與酒店采用相同豎向線條處理，在造型上力求渾然一體。

3、該項目幾棟樓體在空間上遙相呼應，形成對比，在凝聚力和張力的雙重作用下，再加上充分預留的發展空間和3600平方米的城市廣場，將都市綜合體功能進一步強化。

4、該項目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新風系統，保持空氣清新，土建方面采用新技術，有效提高工程進度及降低鋼材用量。

5、該項目利用市中心地段、五星級酒店以及項目內商業街區的整合優勢，推出酒店式單身公寓，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項目自身優勢和未來新價值。

6、該項目前期由營銷團隊牽頭，聯動施工單位、酒店管理公司、物業管理公司、商業管理公司、住宅設計公司，從項目開始統一運作，提出相關意見及設計方案，由營銷部門統一協調，有效規避了開發建設中的矛盾。

專家評語：

房地產的鐵律就是位置決定發展。世貿廣場依托位置優勢，抱著打造百年精品的目的，在城市中心地段開發建設了吉林市首座大型都市綜合體項目。通過拆除改造，占據了城市優質資源，從開始就具備了濃厚商業氛圍與城市景觀完美結合的特質，并注重傳承與融合地方文化，特別是位居江岸，充分利用江河資源，開發了和諧的江岸住宅，加上商業和酒店的配套，完美的詮釋城市綜合體的含義。整個項目造型簡潔、自然，強調參與性，整體感和地標桿感強，同時也填補了吉林市無高檔綜合項目的空白。

遼寧省

1、綜合體開發處于發展階段，項目主要集中在沈陽、大連和鞍山。

2、遼寧省開發的城市綜合體目前已經超過30個之多，沈陽的項目主要以大型購物中心和住宅為主，大連的項目主要以寫字樓和住宅為主，鞍山的項目主要以中型購物中心為主。

3、沈陽綜合體開發商以外來開發商為主，主要來自香港、上海、江蘇、北京、寧波和深圳，但本土開發商開發的城市綜合體主要是大型購物中心為主。

4、2014年之前，面對大型房地產項目，由于開發理念、資金實力和操盤經驗等方面的因素，由外資企業操作的集商業百貨、住宅、賓館、教育等配套項目于一體的大型城市綜合體項目，相繼投資建設。

5、2014年以來，面對大型綜合復合型的項目，比如城市綜合體，一改靠外商開發或與外商合作開發的方式，在沈陽，內資獨立開發城市綜合體項目引人注目。內資獨立操盤大型城市綜合體項目的現實，無疑標志著內資房地產企業競爭實力不斷增強。

6、遼寧省本土的大型零售商獨資或合作開發城市綜合體項目成為一大亮點，開發的項目主要集中在沈陽和鞍山。

7、鞍山綜合體項目主要以沈陽和大連的開發商為主，開發的項目業態主要以大型購物中心為主。

8、葫蘆島和營口目前有一個城市綜合體項目，處于開發建設中。

彭州商業綜合體可研報告提綱 第一章總論

1、項目名稱和承辦單位

2、項目提出的背景和建設的必要性 3、編制依據和原則 4、項目概況

第二章企業概況 1、企業概況

2、企業實施本項目的有利條件 3、企業薄弱環節

第三章項目市場分析 1、宏觀環境分析 2、項目swot分析 3、項目營銷策略分析

第四章 項目建設條件分析 1、地形條件 2、氣候條件 3、經濟條件 4、交通條件 5、人力資源

第五章建筑方案及產品說明 1、項目選址 2、總平面布局 3、項目定位 4、道路布置 5、配套設置 6、給排水系統 7、空調通風系統 8、強電工程

9、弱電和智能化工程 10、防雷 11、燃氣工程 12景觀設計

第六章節能、節水措施 1、設計依據 2、設計范圍 3、主要原則 4、設計用能情況 5、建筑節能

6、加強節能教育和培訓

第七章 環境影響與評價 1、項目環境影響分析 2、環境保護對策

第八章勞動安全衛生與消防 1、勞動安全衛生 2、消防

第九章項目組織機構和人力資源配置 1、組織機構

2、人力資源配置 3、人員培訓

第十章項目招投標 1、編制依據 2、招標范圍

3、招標組織形式和招標方式 4、招標基本情況

第十一章 項目實施進度

第十二章投資估算 1、編制依據 2、編制范圍 3、編制方法

第十三章資金籌措 1、項目融資組織形式

2、項目建設投資及資金措施 3、新增流動資金 4、項目資本金

第十四章財務基礎數據估算 1、計算期確定 2、營業收入估算 3、開發成本估算 4、運營費用 5、財務費用 6、稅金的估算

7、利潤及利潤分配估算 第十五章財務效益分析 1、現金流量分析 2、投資收益率分析 3、債務清償能力分析

第十六章不確定性分析 第十七章社會評價 1、評價目的 2、評價原則 3、評價內容

第十八章項目風險分析 1、政策風險 2、市場風險 3、財務風險 4、技術風險 5、工程風險

6、配套條件風險 7、風險的應對

第十九章可行性研究結論及建議

2014年4月1日到4月6日，我公司組織人員對上海、杭州的近十個商業綜合體項目進行了細致深入的調研工作，以期對我司所屬1－10商業地塊項目的開發有所裨益，考察結束后，我們認為上海大寧國際廣場、浦東金橋商業廣場、百聯西郊購物中心和杭州大廈四個綜合體項目在其開發過程、運營管理等諸方面對我公司1-10商業項目的開發具有較大的借鑒意義。

一、綜合體要做大

目前商業綜合體作為最流行、最時尚的一種全業態整合的新地產開發模式，越來越被地產開放商青睞，其不同于住宅開發的最大方面是綜合體本身具備的自我盈利能力和多種資源的整合能力，開發商不僅可以通過銷售物業直接獲利，同時可以通過自持物業，得到融資機會和后期更大的物業升值空間。對開發商而言持有型物業是個機遇，同時也是極大的挑戰，對其資源整合能力、資金實力、可持續性經營能力等都是很大的考驗，最關鍵的問題是如何控制可銷售物業和自持物業之間的合適比例。在對滬杭這幾個綜合體細致分析后，我們認為商業綜合體要做大、做強才會有出路，因為只有做到足夠大的體量才有可能做出更豐富的業態來吸引更多的客流，才會具備日后經營中進行業態調整的可能以抵御市場風險。對于中國鐵建地產1－10地塊而言，具備明顯的做大、做強的優勢：一是1-10地塊本身所具有的26萬平米的體量優勢，加上當前的市場預期較好，開發資金不是制約地塊發展的關鍵問題，開發商有足夠的實力將開發工作做細，這是做大、做好綜合體的先決條件;二是出于創建中國鐵建商業地產品牌的考慮，務必以此為契機，堅持高起點、大成就，以承擔深遠的社會責任為已任，仿效中糧大悅城、華潤萬象城、萬達廣場和寶龍商業廣場等成功案例，全國聯動，走多物業形態開發的道路，做出屬于中國鐵建自己的商業地產品牌，以擴大社會影響力，提升品牌的價值；三是地塊周邊的環境日趨成熟，未來地塊區域內將有非常豐富的人口資源以及較高的購買力，而類似本項目的地塊資源在區域內卻日漸稀缺，不可復制，應把眼光放長遠。建議通過第三方顧問公司的獨立市場研究，結合中國鐵建地產自身的品牌訴求，謀劃發展戰略方針，做出明智的選擇。

二、綜合體要有明確的主題

這個主題不是簡單而直白的類似“汽車公園”“建材家居”之類的主題，而是類似“公園里的商業，商場的公園”、“家庭購物、娛樂中心”這一類的主題，

不是以具體的某類業態做為宣傳口或突破口的定位，而是基于整體定位構思的主題，這個定位要高屋建瓴、氣勢磅礴而又貼近生活，溫馨從容。浦東金橋的主題““公園里的商業，商場的公園”，正大廣場主題為“家庭購物、娛樂新體驗“就是較好的例子。從某種意義上講，綜合體的主題即是其靈魂所在，沒有靈魂的項目便少了諸多靈性；上海仲盛商業中心規模足夠大，業態也相對全，但缺乏主題，缺乏商業靈魂，結果僅僅只是各種業態的堆砌，雜、散、亂充斥在偌大的綜合體中，越發顯得人流稀少，了無生機。

關于綜合體的個性，除了強調以華麗、炫彩的夜景效果和獨到、搶眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘項目的人為因素，要充分地將地塊周邊環境和開發商自身的特點，甚至所在城市的某種個性完全地融合在一起，以求得出關于綜合體的深刻內涵；并對此內涵進行客觀的深層建設，以充分體現人文關懷，營造宜人的購物環境，使綜合體人氣日趨旺盛。

三、商業綜合體業態要做全

一個完整的商業綜合體必須把常用的商業業態做全，只有做全業態才具備滿足客戶和消費者各種需求的最大可能性。同時綜合體內部各種業態的比例可以較自由地調整，可以便捷地轉換其功能定位，這是一個關鍵的問題，需要在規劃中予以合理地解決。

出于未來可持續發展的需要，綜合體內部業態組合要做長遠計。酒店、百貨等前期盈利水平較差的業態，建議以小體量進入，一方面酒店和百貨業態都是品牌聯姻的最好的方式，根據整體定位引進大型超市、品牌連鎖百貨以及世界知名酒店管理集團，其長期影響力將遠遠高于暫時的經濟效益，對于中國鐵建地產品牌影響力的提升具有不可估量的宣傳作用；另一方面在經濟效益暫時不好的情況下，可以通過規劃先期做好精品，以較小的體量入市，同時為未來調整規劃和經營方式做好準備，這需要長遠而細致地規劃。

四、綜合體要做好長期經營的準備

綜合體商業開發模式基于其盈利模式的特點，其物業價值的提升、穩定增長的營業收入需依賴其后期的持續、穩定經營來獲得；在進行綜合體開發時，開發商應以經營為己任，一切以未來的經營為出發點，只有未來的成功運營和持續的盈利，才是檢驗綜合體開發成功與否的唯一標準。

1－10地塊開發之初，無論將來是采取自主經營或者委托給商業管理公司經營，或者將其中的商業部分打包出售等各種方式，在前期規劃時務須以后期的招商和運營為終極服務對象，要對商業綜合體的運營有一個清晰的認識，通過借助各種專業機構來判知綜合體運營的利潤點，對未來應有充分的準備，未雨綢繆，沒有可預期的盈利，無論那種持有方式，都將舉步維艱。

對于1－10的開發需要制訂一個長期的可靠的開發和經營計劃，準備較長期的財務計劃和風險管理機制，并建立完善的，可及時調整方向的運營機制。

商業綜合體的運營是一個動態的長期調整的過程，不是一勞永逸的。上海的正大廣場自2014年開業到2014年的3年間，一直按最初的“華東最頂級的購物場所”定位經營，運營情況非常差，開鋪率只有50%，業主和商戶都苦不堪言；2014年底正大廣場進行重新定位，由“華東最頂級的購物場所”,變為“家庭娛樂消遣中心”，并結合該定位將內部商業業態布局進行了大刀闊斧的調整，這次調整后正大廣場成功轉型，迅速成為上海乃至華東的一站式家庭消費購物中心，取得了巨大的成功。

五、商業綜合體要充分利用周邊的交通資源

內外交通通達狀況對于商業綜合體而言是非常關鍵的因素?？v觀所考察的多個綜合體項目，大寧國際、浦東金橋、港匯廣場、杭州大廈等無一不是處于交通樞紐位置附近或本身就與地鐵、公交相關聯，尤其是港匯廣場，其地下一層與地鐵相連，一層又專門為公交車站設置了便利的?？空竞蜕虉隹焖偻ǖ?，這種處理方法非常值得1－10地塊開發借鑒；豐富的公交資源帶來大量的客流，1－10地塊距離軌道北苑站176米的便利條件和未來1－9公交車場緊鄰的規劃，都將為綜合體的未來帶來希望。一方面要在規劃初期落實公交車場和軌道交通可利用資源的最大可能性；另一方面要在該可能性最大的前提下，利用科學方法使其能落到實處，并兼顧經濟的合理性，以及在滿足開發商利益的同時，最大限度回饋社會！

杭州大廈用一座天橋將其a、b座與c、d座相連接，這座人行天橋在賦予杭州大廈各座交通完整性的同時，也賦予這座城市一道獨特而美麗的風景，設計師將實用性和藝術性完美地融合，天衣無縫。1－10綜合體項目將來與公交車場和輕軌出入口的連接，以及綜合體內各體塊的連接，都可以參考杭州大廈的成功

經驗，考慮到北方氣候冷季較長的氣候因素，建議利用全封閉而通達性好、視覺效果好的連廊形式，做好交通連接和疏導；同時可將通道做寬，除了滿足交通功能外，還可賦予其休憩、公共交流空間等復合功能。

綜合體的各業態分布中，要堅持大業態板塊劃分清晰的原則，堅持主力店帶動的原則，堅持交通優先的原則。在交通動線上堅持客流導入甚至公寓住戶回家必經之路即是商業板塊地盤的原則，充分利用地塊內交通動線，最大限度地又最順暢地將客流引入商業板塊，努力通過西側南側的地鐵、公交交通優勢將客流用專用流線導入1－10地塊的商業板塊，再穿過此商業板塊進行二次分流。

另外要做好交通動線與停車場的關聯，一切以方便顧客購物為出發點，項目本身設置的停車場設計必須具有遠見，不僅要具備足夠的以及可發展的數量，而且必須能夠及時有效的疏散客流，不致于影響顧客的購物體驗

六、商業綜合體要注重商業氛圍的營造

通過這次滬杭綜合體的考察，大多運營商在對其內部商業氣氛的營造上可謂頗費心思，移步換景，廣告畫面絢麗多彩，在顧客從看到綜合體的外觀一直到進入綜合體的內部的過程中，無時不刻地撥動顧客購物的沖動。

主要體現在以下幾個方面：一是綜合體的外立面，以夜景照明為主要手段來塑造其與眾不同的個性，借助大面積的led顯示屏，用跳躍的，色彩豐富的廣告畫面來吸引來往過客；二是在綜合體內部各業態之間設計特色小品、燈桿旗等，在一切可能的平面上設置中小型的led屏，在不同區域讓顧客可以看到四種以上不同內容的廣告，以期達到全面覆蓋、全方位視覺轟炸的效應；三是在交通連廊中設置下垂式廣告畫面，在扮靚空間的同時起到宣傳和渲染氣氛的作用。這種引導式的商業氛圍的營造相較于傳統的守株待兔型的商業形態，其優越性不可同日而語！

都正街城市綜合體建設調研報告

近幾年，城市綜合體正成為中國房地產乃至商業地產發展的主流開發模式，從某種意義上講，未來中國城市開發的競爭也是綜合體的開發競爭，并由此構成一個具有多職能、最具競爭力和抗風險的城市縮微體。杭州、合肥等城市在2014年率先提出了未來城市開發主要以城市綜合體為主的戰略目標，這對于長沙市通過開發城市綜合體調整房地產產業規模和質量，推進城市化建設有著重要借鑒意義。根據區委、區政府安排，都正街街道以金沙里社區為重點，對轄區內涉及城市綜合體概念的cbd商務大樓、城市酒店等項目設施進行了初步調研，經過一個星期的收集、匯總、整理，出具此報告，供上級領導參考。

一、基本情況

目前，我街共有12棟已經建成的樓宇，涵蓋銀行、餐

飲、娛樂等等各類企業400余家，初步具有城市綜合體的一些特征，發展基礎相對比較好。根據城市綜合體建設相關要求結合調研所得，用以下篇幅概括都正街城市綜合體建設發展情況。

圖表一：

樓宇

序號 名稱業主單位建筑入租金價格面積駐企業備注 2 數 (平

方米) 順天順天房地產公元m2/1 國際財富司 天

中心

熙美湖南富通房地元m2/2 會現代城 產開發公司 天

鳳凰金鳳物業1230元m2/月3 大廈 文化文化廣場物業元m2/4 廣場 管理公司 天

長房長房集團1935元m2/月5 大廈 定王長沙同力房地19售6200元6 府 產開發公司 /m2 萬順中旭?？低顿Y元m2/7 家園 有限公司 月

天心天誠物業有限元m2/8 城市廣場 公司 天

定王湖南富通產業602-3元m2/ 9 大廈 開發公司 天

湘豪萬豪房地產開404元m2/天 10 大廈 發公司 百盛湖南百盛企業元m2/ 11 天心華庭 有限公司 .天

惟楚天誠物業有限無80元/m2/ 12 文化用品公司 月

商城（正在

招商）

2、示范項目：明城國際中心項目（在建）

項目概述：

明城國際中心是湖南著名的酒店運營專家明城國際旗下“明城地產”斥巨資打造的超高層項目。項目位于長沙市芙蓉中路與白沙路的交匯處西北角。明城國際中心目標是打造湖南第一超高層樓宇，預計建筑高達米。項目集購物、商務、休閑、娛樂等各種功能，周邊更是聚集更多的高檔寫字樓、酒店、百貨等配套設施，左接定王大廈，右鄰芙蓉國豪庭大酒店，坐享主流商圈財富磁場聚集區。

主要經濟指標：

總建筑面積約為：平方米

停車位：380個

建筑層數：48 酒店建筑高度：米（長沙市新地標）

比例分配：

酒店約占項目體量的30% 住宅約占30% 寫字樓約占40% 示范要點： 1、該項目系拆除改造項目，將“商業活動、城市休閑”融合，打造集購物、休閑、文化、娛樂于一體的現代化高檔次商業中心和高品質新生活區。

2、該項目合理解決酒店、商務辦公、商場、居住等功能的布局，項目樓體在空間上遙相呼應，形成對比，將都市綜合體功能進一步強化。

3、該項目利用市中心地段、五星級酒店以及項目內商業街區的整合優勢，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項目自身優勢和未來新價值。

二、發展瓶頸及存在問題

從以上相關數據和示范項目可以看出我街城市綜合體

建設基礎較好，但由于地域狹小和觀念問題，開發城市綜合體項目依然存在諸多問題，任重而道遠。

1、總體發展規模不大。相對北京、上海等一線城市100萬平方米以上的項目，我街城市綜合體項目開發面積在50萬至65萬平方米左右，其開發商主要以本土開發商為主，缺乏國內、香港等有品牌影響力、有資金實力和開發經驗的大型開發企業。

2、缺乏統一科學規劃。我街城市綜合體項目主要主要業態主要集中在寫字樓、商業和住所上，公園、會所等其它項目發展不足，建筑類別的比例分配存在不太科學與不太合理性，無法完美體現城市綜合體的含義。

3、相關配套設施不足。城市綜合體是一個新興事物，無論是開發商還是街道，都缺乏相關的建設概念和經驗，造成了相關配套設施不足。如城市公園、會所等城市空間發展基本處于空白狀態，無法滿足城市的旅游、文娛等需求。

三、相關意見和建議

1、科學合理確定城市綜合體的開發規模。

城市綜合體是在多種都市功能集合基礎上形成的高業態復合、高強度開發、高交通可達、高密集活動、高地標魅力、高技術集成的建筑、建筑集合體或建筑街區。綜合體的開發建設需在合理定位的同時，科學研究并確定城市綜合體的開發規模。綜合體就其內部而言，生活舒適、便捷，但由于其高強度的開發模式，可能對外部環境造成不經濟。因此，在考慮集約、節約利用土地的同時，需考慮綜合建設對外部產生的交通壓力和環境壓力。 2、高標準設計城市綜合體。

城市綜合體是高強度開發，同時具有高地標魅力的建筑集合體。因此，應加強城市綜合體規劃設計編制。可以堅持政府主導，專家把關，公正參與的方式，積極引進國內外著名規劃設計機構參與規劃前期研究和城市設計，高起點編制城市綜合體概念規劃，以引進先進的規劃理念。然后，在概念規劃的指導下深化城市設計，以增強規劃的超前性、系統性、操作性、權威性，讓每個城市綜合體都能彰顯其獨有的個性和特色。

3、科學謀劃城市綜合體的開發時序。 城市綜合體的建設不是一蹴而就的，需要結合城市發展的實際，分期分批實施。應該充分研究各城市綜合體所在的區位，周邊城市的發展現狀，依據城市的總體發展目標和布局，突出重點，有序推進。具體而言，就是要結合城市重點工程的建設、結合長沙市新城區的開發、結合棚戶區的改造等政府目前正在進行的建設一并進行，要做到“心中有數、運籌帷幄”。

4、迅速出臺相關政策，保障綜合體的有效實施。

伴隨著城市化的快速推進，集商業寫字樓、購物中心、住宅區、公園、酒店等為一體的城市綜合體必將越來越受到人們的青睞。但是，目前的技術管理體制，無論是規劃用地還是土地出讓、計劃立項等都沒有專門的綜合體建設規范。政府應該及早出臺相關的政策規范，以指導綜合體的規劃編制、土地出讓、項目立項。通過政府的條例或規定合理調整城市綜合體規劃用地性質、規劃設計條件、土地出讓金計算等規范。同時，也要加強過程和后期的監管體系建設，防止出項浪費、重大損失和職務犯罪等現象的發生與發展。

芙蓉區城市綜合體調研報告

中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，推進中國城市化進程，尤其是推進城市綜合體的開發已成為中國最具前導性和拉動性的行業力量。城市綜合體（hopsca）主要集酒店（hotel）、寫字樓（office）、公園（park）、購物中心（shopping mall）、會展中心（convention）和公寓（apartment）等于一體的多功能、多業態的大型建筑體。今年以來，火星街道通過實地察看、召開會議、問卷調查等形式，在充分獲取來自各個層面第一手資料的基礎上，結合實際，就芙蓉區城市綜合體的規劃、建設和管理方面作出了一些總結，同時也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意見和建議，現具體報告如下：

一、芙蓉區城市綜合體建設取得的主要成績

近年來，區委、區政府堅持舊城改造與新區開發并舉，城市建設取得令人矚目的成績。經過全區上下的共同努力，初步建成了基礎設施比較齊備、城市功能日臻完善、環境容貌明顯改觀、特色較為鮮明的城區。為加快建設“人民滿意城市”的步伐，區委、區政府提出了在轄區內建設多功能城市綜合體的設想，此舉預示著芙蓉區城市經濟、社會、技術形態已發展到較高程度，在未來的一段時期內將重點關注城市綜合體的開發和建設。

二、當前芙蓉區發展城市綜合體的優勢、劣勢、機會及面臨的競爭壓力。

相比兄弟城區，芙蓉區在發展城市綜合體上的主要優勢有：

（一）地理位置優勢明顯。地處老城區，地理位置相當優越，cbd中心商圈、火車站近在咫尺，根據這個特點，著力打造以中央商務區、交通樞紐型為主要特色的城市綜合體項目，能更好地提升我區的區域核心競爭力。

（二）文化旅游資源豐富。目前著力打造的韭菜園歷史文物一條街，將會是我市的“露天博物館”，為此圍繞打造以文化旅游為主要業態內容的項目是我區發展城市綜合體的又一關鍵舉措。

（三）開發風險低收益大。相對兄弟城區而言，芙蓉區密集的人口、城市基礎配套的客觀市場需求，適合開發風險相對較低、收益也更大的以購物休閑娛樂為主要內容的城市綜合體項目。

在看到優勢的同時，推進城市綜合體的困難也十分嚴峻，主要劣勢有：

（一）市場還不夠活躍。城市綜合體項目是一種多功能的建筑群體，開發的房產項目均為中高檔住宅和高端寫字樓，并配星級酒店和大型商貿中心，對開發商的資金實力、運營能力、招商能力、開發節奏等方面要求也相當高，加上因市場形勢、融資壓力等引發的項目方案變更、多方變化、項目重新報批問題非常多，一定程度上制約了落戶項目的推進。

（二）拆遷因素影響大。城市綜合體項目都存在拆遷難的問題，由于難以按期完整交付凈地，對項目整體方案的盡快確定和開發計劃的準確制定影響較大，導致項目單位邊拆邊建，不僅降低了開發商資金的使用效益，而且也影響了城市綜合體項目“先商業后住宅”的開發模式。

（三）基礎設施投入還不足。城市綜合體項目中對該地區的供電、供水、供氣能力等有很高要求，另外如果城市綜合體項目附近缺乏大型的基礎設施，如綠地廣場、文體設施等，而且如果區域內的道路檔次不高，交通經常呈現擁堵、混亂現象，都將給地塊推介、項目招商都帶來了一定的負面影響。

推進芙蓉區城市綜合體發展，將帶來一些機遇：

（一）優化產業結構。城市綜合體項目的建成一方面可以迅速填補工業企業搬遷稅收缺額，支撐區域經濟發展，另一方面可以帶動、提升現代服務業發展水平，真正起到促進產業升級換代作用。

（二）提升城市化水平。轄區內城郊結合部多、危舊房多，城市化水平急需提升，這些項目的建設可有效帶動危舊房改造，徹底解決無序經營等問題，加快形成cbd中央商務區。

（三）實現可持續發展。隨著近幾年城市建設、開發力度的加大，我區可用資源和空間越來越少，而城市綜合體本身就是一個用地非常節約、自身功能業態可循環再生的商業生態系統，所以加快城市綜合體項目建設是增強區域競爭力、實現自身可持續性發展的戰略選擇。

三、加快推進城市綜合體項目的舉措

（一）科學規劃、引導儲備

由于區域經濟發展不平衡，需要根據不同區域的功能定位和市場需求，科學規劃綜合體的功能組合，確定不同的業態規劃和招商目標，引導符合城市肌理文脈的綜合體，彰顯\"個性\"，實現錯位發展。如打造以文化、旅游、購物為主要內容的文化旅游綜合體；依托先進制造業、便利交通和區域中位的優勢，著力打造以總部經濟、研發中心、銷售中心、物流中心等專業中心為主要形式的服務區綜合體等。為此，加強在手、在談項目，特別是城市綜合體項目的招商落戶，培育經濟發展的新增長點，是當前各項工作中的重中之重。

（二）分解業態，明確重點

因城市綜合體項目開發門檻較高，對開發商資金實力、運營能力等方面要求都相當高，加之目前經濟形勢嚴峻，開發商整體拿地更趨謹慎。為此在開發形式中可考慮采取由政府統一對綜合體項目進行打包規劃，按項目內各區域功能，細分項目業態，有針對性地選擇精于不同業態運作的開發商落戶建設，一方面可減輕開發商資金鏈緊張的困擾和開發風險；另一方面由于項目分割后降低了開發商的開發風險，針對性地招商又便于有熟悉業態開發的開發商借“出手”落戶之機，提高品牌效應。

（三）跟蹤服務，落實政策

城市綜合體項目是城市發展的必然產物，是芙蓉區推進城市化進程的一項主要舉措，是體現城市核心競爭力的“活動客廳”，為此，要樹立“一切為了發展 一心服務項目”的理念，積極對接項目，梳理擴內需各項政策，多方為企業爭取政策，提高政策對芙蓉區項目的惠及

面。同時大力推進銀企合作，組織銀企對接活動，拓寬企業融資渠道，解決企業融資瓶頸。另外，積極做好項目包裝策劃，盡可能多地爭取上級政策、資金等方面的扶持，確保政策服務落實到位，降低開發商投資的政策風險，提振開發商投資信心。

（四）強化保障，確保項目出形象、見成效

強化領導掛鉤責任制和項目責任制，建立城市綜合體項目進展情況周報制度，每個列入計劃的城市綜合體項目，由責任單位明確專人對其實行全方位動態跟蹤，對接牽頭部門及時上報項目進展情況和推進過程中存在問題。同時責任單位和部門進一步加強上下溝通、左右協調和事前事中事后全過程督查，及時發現、排解各類矛盾和問題，努力為城市綜合體項目建設創造良好條件，確保項目順利推進。

東京六本木新城購物中心及商業綜合體考察報告

城市綜合體的城市價值和商業模式研究報告

商業綜合體考察心得

蘇寧環球商業綜合體

城市綜合體引領商業新模式

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